-23°C
Курс ЦБ РФ

$1 = 73.55

€1 = 89.25

Уфимский архитектор Павел Мазин: «Есть застройщики, с которыми мы принципиально не работаем»

14:20, 13 декабря 2020

| c8693

ProUfu.ru вышел на очередную прогулку по городу со специалистом. Тема сегодняшнего обзора – спасение старинных домов, памятников культуры, которые то и дело горят. Как это сделать?

Уфимский архитектор Павел Мазин: «Есть застройщики, с которыми мы принципиально не работаем»

На днях «Архзащита» сообщила о сносе дома по улице Октябрьской революции 72/2 в Уфе. Он не был поставлен на государственную охрану, и общественники не успели этого добиться. Еще 14 таким домам, по мнению «Архзащиты», угрожает опасность. Насколько это существенная потеря для города? Что делать, какие шаги предпринять именно сейчас, чтобы сохранить уникальные образцы деревянного зодчества? Эти вопросы мы адресовали архитектору Павлу Мазину.

Полное видео-интервью можно посмотреть на youtube-канале «Время свободных» – это совместный проект телеканала UTV и сайта ProUfu. Подпишитесь прямо сейчас. Мы там разместили уже много интересных видео.


О сносе дома на Октябрьской революции

- Павел, в чем ценность дома по улице Октябрьской революции, который снесли на днях, и оставшихся домов, которым, по мнению общественников, тоже угрожает опасность?

- Улица Октябрьской революции – одна из последних в Уфе с сохранившейся комплексной исторической застройкой. До последнего времени была полностью живой, с непрерывным историческим фронтом. Но на заднем плане в последние годы появилось много современных жилых объектов, которые нарушают восприятие улицы, но тем не менее, красная линия – это последний образец.

Опасения «Архзащиты» больше связаны с тем, что такая точечная утрата объектов, которые даже не поставлены на охрану, не внесены в государственный реестр, влечет разрушение городской исторической ткани. Не секрет, что дома просто так не сносят. Я знаю, что на это место есть планы у определенных инвесторов, застройщиков.

- Эти планы где-то были озвучены?

- Лет пять назад на этом участке планировалось строительство жилого дома до 12 этажей. Точно не знаю, но это явно не двухэтажный особняк. Возможно, что в связи с планами республики и города по развитию улицы Октябрьской революции, некоторые люди посчитали, что нужно побыстрее избавиться от этого объекта, чтобы вдруг его случайно не внесли в реестр и не обязали сохранить.

- В соцсетях при обсуждении сноса дома в комментариях писали, что по этой улице люди живут в старых бараках, мечтая, когда их снесут и расселят. Весомый аргумент для ликвидации старинных зданий?

- У меня офис на Октябрьской революции. Мы в свое время купили квартиру в доме 35 рядом со Спасским храмом и переделали ее под офис. Это не памятник архитектуры, это дом 50-х годов, но мы, тем не менее, привели в порядок его и территорию вокруг. Я столкнулся с тем, что многие люди, действительно, хотят переехать в более благоустроенные современные комфортные дома, но есть и такие, которые пытаются так решить все свои проблемы. Они начинают ломить цены. Например, за комнату 10-15 квадратов ждут, что им предоставят две двухкомнатные квартиры и еще какой-нибудь участок под домик загородный. Другие вовсе какими-то десятками миллионов рублей себя тешат. Есть разные точки зрения на этот счет. Я знаю, что сейчас идет активное расселение улицы, как раз связанное с подготовкой объектов для последующей реализации под кафе, рестораны, ремесленные мастерские, офисы и так далее. Городские власти сталкиваются с завышенными требованиями жильцов.

- Это потребительский терроризм получается?

- По сути, да. Конечно, сложно однобоко оценивать. Люди, с одной стороны, десятки лет ждали, когда их наконец расселят. Они уже и эмоционально накручены, и, наверное, считают, что за все это время пора бы рассчитаться сполна. С другой стороны, они живут в абсолютно антисанитарных условиях, если можно так сказать. Я несколько домов сам смотрел. Мы искали какой-нибудь объект под расселение, чтобы за свой счет восстановить. Пришел в дом – там выгребная яма, воды нет, электричество, газ есть, но печь там еще со времен царя гороха. Я им говорю: «Давайте разумную цену какую-то озвучьте». Половина соглашается, половина говорит: «нет, нам нужно существенно изменить свои жилищные условия, у нас еще и бабушка, и дедушка, и дети, и семеро по лавкам».

Надо понимать - если ты живешь в объекте культурного наследия и не хочешь отсюда уезжать, то бери сам и восстанавливай. Проводи коммуникации, реставрируй и, пожалуйста, занимайся сам бизнесом. Никто же не заставляет людей уезжать под любым предлогом.

- Это требование закона?

- Конечно, 73 федеральный закон обязывает пользователей и собственников объекта культурного наследия обеспечивать его сохранность и поддерживать его текущее состояние. У нас эти механизмы в полной мере не работают. Почему-то опасаются каких-то волнений, социальной напряженности, не хотят инициировать процессы. Но мне кажется, надо делать всё по-честному.

Источник Домофото.jpg

Фото https://domofoto.ru/

Может, пешеходка?

- Видите ли вы эту улицу пешеходной? Главный архитектор города Олег Байдин говорил в интервью нам, что там будет яблоневая аллея, что начнут они ее преобразование с замены инженерных сетей, что там будет обнажен культурный слой, исторический облик будет воссоздан. На ваш взгляд, насколько это возможно?

- Здесь много вопросов. Я соглашусь с Олегом Анатольевичем, что сети менять нужно. Обсуждался вариант единого коллектора под улицей, в котором будут размещены все инженерные сети. Да, это гораздо дороже, чем прокладывать трубы, но это позволит в дальнейшем не вскрывать каждый раз улицу при замене и ремонте, а с помощью этого коллектора обслуживать все коммуникации и проводить текущий ремонт и замену без нарушения благоустройства. На этом отрезке вполне возможно попробовать реализовать такое решение.

Что касается культурных слоев и замены озеленения. Здесь я бы был более осторожен. Мы уже достаточно много улиц в городе избавили от зелени – расширили дороги, сузили тротуары, и вид, по-моему, не самый приглядный. Я не вижу ни одного положительного примера – взять Карла Маркса, Коммунистическую, Ленина. 

Я знаю аргументы Олега Анатольевича, что деревья все старые, это небезопасно. Если такие есть, их можно точечно выявить и убрать. На Советской улице, к сожалению, мнение общественности не было услышано. Все снесли. Посмотрим, что будет дальше. Я бы не стал на Октябрьской революции убирать полностью озеленение, расчищать там культурные слои. Мне кажется, нужно конкретно по каждому участку посмотреть детально и, может быть, принять разноуровневую схему дороги и тротуара. Мы у себя перед офисом реализовали вполне рабочую схему. У нас тротуар находится ниже проезжей части. Мы провели водоотводной лоток вдоль тротуара, все работает, никаких луж нет. Озеленение сохранено, между деревьями парковка. Вполне комфортно, красиво и главное, не требует каких-то серьезных затрат.






- Пешеходная или транспортная?

- Я считаю, что нельзя делать улицу полностью пешеходной, потому что она играет очень важное значение в транспортной схеме города. Улица Пушкина заблокирована, ее нельзя развивать с проспектом Салавата Юлаева. Коммунистическую тоже невозможно перекинуть через проспект и сделать там полноценную развязку. Поэтому фактически у нас на въезде остаются Заки Валиди, Октябрьской революции и дальше Мингажева. То есть три улицы, если одну из них исключить, то это нарушит всю транспортную схему, которая в утренние и вечерние часы и так достаточно тяжело справляется. Можно рассмотреть вариант сужения проезжей части за счет увеличения тротуаров, реверсивного движения. Например, в утренние часы в город, в вечерние часы из города.

Купить за рубль

- Чтобы собственники восстанавливали объекты культурного наследия, существует закон, но он не применяется. Есть объекты, которые принадлежат муниципалитету, и здесь Главархитектура озвучила инициативу - предлагать инвестору купить за рубль объект культурного наследия, но при условии, что он в течение определенного количества лет сделает реставрацию под чутким контролем. Считаете ли вы это реальным и заманчивым для инвесторов? Что бы вы приобрели за рубль в Уфе, учитывая, сколько придется вложить в реставрацию?

- Мы уже вложились в такой объект, взяв его по похожей программе «аренда за рубль» на торгах в 2019 году. Эта история отобьется, но, конечно, не быстро - примерно в течение десяти лет. Мы взяли объект на 25 лет, но не с точки зрения какой-то инвестиционной бизнес-модели – нам хотелось попробовать поработать над относительно небольшим объектом, посмотреть, какие сложности, как это все работает, чтобы в дальнейшем этот опыт дальше продвигать.

хлебопекарня.jpg

Образцовая хлебопекарня на ул. Красина. Фото UTV

- Поясните, про какой объект идет речь.

- Это образцовая хлебопекарня на улице Красина, 46. Она была заброшена. В 2019 году ее выставили на торги, определив рыночную стоимость. Стартовая цена была 217 тысяч рублей, это размер годовой арендной платы за объект, площадь которого всего 100 квадратных метров. На восстановление дается два года. Если все работы проводишь в срок, после сдачи в эксплуатацию наступает льготный период - один рубль за квадратный метр в месяц. То есть, это где-то 1300 рублей в год в нашем случае, но пока мы платим по 17 тысяч с небольшим ежемесячно. Как будет работать программа приватизации за рубль сложно сказать. Возможно, будет стартовая цена рубль, а дальше уже на торгах она будет повышаться.

- Интерес есть к таким объектам в Уфе?

- В нашем случае с хлебопекарней не было, мы были единственными участниками. Все зависит от объекта, его местоположения. Например, неделю назад город выставил на торги здание по Коммунистической, 44 за 20 миллионов рублей. Это бывший особняк Александра Вольмута (здание более известно как бывший кинотеатр Матросова). Почему-то не за рубль, хотя объект тоже требует вложений в реставрацию. Я думаю, что он найдет своего будущего собственника, потому что место очень привлекательное – в самом центре на оживленной улице в окружении уже сформировавшейся ресторанной инфраструктуры. Но тем не менее факт остается фактом. 

Если мы хотим сделать эту историю массовой, то важно сосредоточиться не на извлечении прибыли из каждого объекта. Пока один объект выставлен на торги, еще 20 постепенно продолжают умирать. 

Тут важно сконцентрироваться на контроле выполнения работ в срок, контроле качества, чтобы инвестор был добросовестным и действовал в первую очередь в интересах памятника.

- Что мешает выставить одним разом все объекты, которые сейчас балластом висят и горят периодически?

- Не знаю, что мешает. Но я знаю обоснования, которые приводят, например, в администрации на этот счет. Вы правы, очень много объектов не заняты, уже расселены, стоят пустые, в них бомжи живут, пожары случаются. Говорят, что юридические вопросы не все решены. Якобы, несмотря на то, что объект расселен, он юридически может еще оставаться под каким-либо обременением. Кто-то из предыдущих собственников продолжает судиться за какие-то компенсации и так далее.

Сейчас появилась идея разрабатывать на каждый объект эскизный проект. Правда, он не будет никак отсмотрен экспертами, никак не будет утверждаться. То есть, это просто картинка, которая будет являться приложением к договору, по которой будущий инвестор должен будет восстановить объект. Ничто не мешает будущему инвестору разработать свой проект, пройти с ним экспертизу и сделать что-то отличное от той картинки, которая будет нарисована. 

Потому эскизным проектом нельзя предположить, например, будет там ресторан или какой-то гостиничный комплекс или вообще офис, а может быть спа. А это все влияет и на общий облик объекта в определенной степени.

«Уфа – большая деревня»

- В Уфе около 500 памятников архитектуры, истории и культуры. Много это или мало по сравнению с другими городами?

- Если сравнивать Уфу с Казанью, хотя у нас не любят почему-то этого делать, то Казань в 17-18-19 веках развивалась более активно. Уфа в этот период была таким заштатным городком с очень небольшим населением без каких-то явных точек роста. Основной этап развития нашей столицы пришелся на советский период с открытием нефти, со строительством заводов, с эвакуацией сюда во время войны разных производств. Тогда Уфа стала активно двигаться вперед, появились новые районы. Но тем не менее, есть определенные границы исторического центра.

Да, застройка у нас не совсем городская, она более усадебная. Выражение «Уфа – большая деревня», мне кажется, как раз отсюда пошло. Это и есть историческое лицо нашего города. И этим мы отличаемся от Самары, Нижнего Новгорода, каких-то уральских городов – тем, что именно у нас такая свободная усадебная застройка в историческом центре. Эти усадьбы в большинстве своем неплохо сохранились, и за счет этого можно было бы отличаться от других исторических городов, окружающих нас. Много утрачено, целые кварталы на протяжении последних 20 лет сносили. Очень много утрачено и в советский период. Но сохранять еще есть что, не все потеряно. 

Правда, в большинстве своем объекты у нас находятся в очень плохом состоянии, потому что никто ими не занимается. Бизнесу не дают такой возможности. В итоге идет серьезная деградация. А ведь есть еще районы ценной застройки советского периода. Это Черниковка, например. И там ситуация не менее опасная складывается сейчас. Мы, может быть, пока этого не замечаем, но массированная застройка периферийных районов Черниковки рано или поздно придет на Первомайскую, и мы получим те же самые 25-этажки за восьмиэтажками, и этот ансамбль будет точно так же очень быстро утрачен и потеряет качество комплексной сталинской застройки, которую сейчас все туристы первым делом едут смотреть как один из хороших образцов комплексного развития 40-50-х годов. 

Эта ситуация, например, произошла уже в Инорсе, который, в принципе, ровесник Черниковки. Там есть участок очень интересной застройки довоенной эпохи конструктивизма и постконструктивизма, о которой немногие знают, но, к сожалению, сейчас постепенно она тоже начинает исчезать. И застройка в районе Ферина, Сельской Богородской практически полностью окружена современными домами, характер ее утрачен полностью. Остались просто какие-то единичные объекты в совершенно чуждой для себя среде. Поэтому не успеем оглянуться, с Черниковкой будет то же самое. Поэтому важно вводить более четкие, более жесткие регулирующие регламенты на этих территориях – что можно, что нельзя.

- Это кто должен делать?

- Городские власти. Есть два инструмента – генеральный план и правила землепользования и застройки. В правилах как раз и нужно прописать все регламенты. Можно каждый квартал расписать, что там можно строить, что нельзя, этажность, плотность площади застройки, функционал и даже характер архитектуры. Это все можно зарегулировать.

- Раз у нас этого до сих пор нет, даже не прописано на уровне документов, значит, у городских чиновников нет воли и желания что-то делать. Получается, застройщики главнее, чем городские власти.

- У нас застройщики и есть городская власть. Сейчас федеральный фонд Дом.РФ совместно с КБ «Стрелка» при поддержке министерства строительства разработали стандарты комплексного развития территории. Они относятся как к свободным, так и к застроенным территориям. Это стандарт, идеальная картинка для разных моделей развития, созданных на базе западных примеров, где уже сформировано понимание, что среднеэтажная застройка – это наилучшее решение для города. 

6-7-8 этажей – это комфортно, сомасштабно человеку, это не превращает город в каменные джунгли, в бесконечные человейники. Вокруг таких объектов можно создавать комфортную среду и здесь хорошо себя чувствуют и бизнес, и жители. Возникают необходимые коммуникации между соседями. Важно уменьшать улично-дорожную сеть, делать более компактные кварталы, ограничивать количество населения. Это повышает социальные факторы и улучшает экономическую составляющую, развивает бизнес в таких районах. 

Сейчас, например, чтобы открыть кафе или какой-нибудь магазинчик в спальном районе, нужно быть отчаянным человеком. Либо это должна быть какая-нибудь пивнушка, либо магазин у дома, куда ты за молоком сходишь и все. Если мы по-другому посмотрим на эту ситуацию и будем делать более компактные районы, с правильным балансом общественных пространств и частных владений, то получим и результат совершенно отличный.

Выйти за реки

- Как вы относитесь к расширению города, появлению новых микрорайонов в Забелье?

Считаю, что неправильно уходить городу за реки, на полуострове еще очень много места для развития, трансформации. У нас огромные массивы промышленных территорий, которые давно используются под склады, торговые центры, автосервисы и прочее. Много территорий с ветхой, абсолютно не ценной с исторической точки зрения застройкой 30-х, 40-х годов.

- Где это?

Например, лихачевский промузел от Сипайлово в сторону Трамвайной. Территория вдоль проспекта Салавата Юлаева. Там есть несколько промышленных участков, которые сейчас деградируют. В центре есть несколько промышленных площадок. Не нужно залезать в леса, как у нас сейчас, к сожалению, делают. Не нужно застраивать центр города 25-этажками. Мы делали предварительный расчет какое-то время назад, у нас получалось, что в границах полуострова при пяти-шестиэтажной застройке можно разместить при обеспеченности 40 квадратных метров на человека около двух миллионов человек.

- Власти об этом знают?

- Думаю, да. Мы это озвучивали неоднократно. Сейчас разрабатывались три варианта концепции генплана города. Одно из предложений московское бюро «Остоженка» делало. Они говорили, что важно ограничиться естественными границами города, не выходить за реки, чтобы не допустить огромную нагрузку на инфраструктуру. Иначе туда надо будет подтягивать сети, коммуникации, строить новые мощности, дороги. Опять же увеличивается плечо транспортное. Люди будут ездить поперек, вдоль города, за город, в город. Инфраструктурные вопросы в конечном счете лягут на нас, жителей, наши налоги.

При этом важно развивать транспортную инфраструктуру. Сейчас у нас катастрофически не хватает мостов – это факт. У нас весь город стекается к Монументу дружбы.

Про хлебопекарню

- Ранее вы упомянули о проекте с восстановлением здания хлебопекарни. Почему решили взяться за это?

- Мы заинтересовались этой темой с коллегами, наверное, года три назад. Хлебопекарня понравилась тем, что она находится в неочевидной с инвестиционной точки зрения локации, а значит не будет какой-то серьезной конкуренции со стороны других инвесторов. Существует практика, что застройщики заходят, на торгах забирают объект культурного наследия, но не с целью его восстановления, а просто, чтобы никто не мешал реализовывать им инвестиционные планы. Объект продолжает разрушаться, до него ни у кого нет дела, они платят мизерную относительно общей прибыли арендную плату. Потом срок аренды выходит, они его возвращают обратно, но в это время за этим объектом построен какой-нибудь очередной многоэтажный жилой дом.

- Это законная схема? Оспорить нельзя?

- Ее оспаривают. Муниципалитет говорит: «вы не исполняете свои обязательства», они говорят: «да, мы не исполняем». Они говорят: «мы у вас забираем», те отвечают: «ну и забирайте, пожалуйста». Доходит до смешного. Застройщики возвращают этот объект и говорят: «вы нас не предупредили о том, что он находится в таком плохом состоянии, когда проводили торги, мы тут еще и понесли определенные убытки. Отдайте наши деньги».

- Можете назвать такие примеры в Уфе?

По-моему, дом Тихониных на Коммунистической - похожий пример, насколько я помню. Тоже, наверное, законная схема вполне. Тут все зависит от юридической составляющей. Насколько сильный юрист у вас и насколько слабый с другой стороны.

- Возвращаясь в вашу пекарню. В августе городской совет вынес решение об общественных слушаниях по проекту планировки и межевания квартала, где находится ваше здание. Вы тогда высказывали опасения по этому поводу. С чем они связаны?

- Слушания состоялись заочно в формате подачи заявлений в межведомственную комиссию от граждан, организаций. Там хотят построить многоэтажки – это единственное, что застройщики умеют делать. И этот квартал не исключение, несмотря на то, что он наполнен историческими объектами по всем улицам. На Гафури есть особняк, и по Чернышевского несколько объектов, на Кузнецова. Тем не менее это не помешало почему-то согласовать размещение внутри квартала многоэтажной, по-моему, до 25 или до 20 этажей застройки. На самом деле мы были в курсе этой темы еще до проведения публичных слушаний. У нас не было задачи как-то входить в конфронтацию с застройщиком. Это задача властей регулировать развитие города. Но тем не менее, мы направили в комиссию замечания по проекту планировки и межевания. Оно касается того, что первым делом, когда мы объект взяли в аренду, мы провели экспертизу, чтобы включить его в реестр объектов культурного наследия, чтобы максимально обезопасить его от каких-либо посягательств. Зафиксировали предмет его охраны и определили территорию объекта культурного наследия. Теперь объект находится в неприкосновенности, максимально защищен с точки зрения закона. Соответствующее постановление правительства вступило в законную силу. А проектом межевания этот факт был, на наш взгляд, проигнорирован, и часть территории объекта культурного наследия была включена в территорию многоквартирного жилого дома, который планируется построить. Фактически эта отрезает нашу хлебопекарню от улицы Красина. Мы посмотрели сами все законы и нашли, что это прямое нарушение федерального законодательства, о чем сообщили непосредственно в комиссию, а заодно и в администрацию, в управление по охране объектов культурного наследия. Сейчас постановления еще никакого не принято по результатам публичных обсуждений, поэтому мы рассчитываем, что к нашим доводам прислушаются.

- Почему вы так радеете за сохранение старины?

- Мой дед - Михаил Павлович Мазин - один из значимых архитекторов нашего города. Он руководитель авторских коллективов, спроектировавших Дворец Нефтяников, здание КГБ, был непосредственным участником проектирования здания Курултая и многих других объектов. Много работал в сибирских городах, был главным архитектором Башнефть-проекта. Любовь к архитектуре, наверное, от него у меня. Я родился и вырос в историческом центре, поэтому мне это все с детства знакомо, очень близко и очень жалко было терять какие-то вещи, к которым я действительно привык. 

Мы с вами были на улицах Цюрупы, Крупской. Эти все районы за последние несколько десятков лет изменились. Я помню их совершенно другими. Чувствую, что в этом настоящая сила города. Даже иногда такая мысль закрадывается, что если всего этого не будет, то нечего тут делать, и захочется отсюда все-таки куда-то уехать, если мы дальше будем двигаться в неправильном направлении.

- Вы как архитектор занимаетесь проектированием тех же многоэтажек?

- В Уфе последнее десятилетие архитекторы занимаются исключительно проектированием жилых зданий. У нас другие стройки гораздо менее развиты. То есть 90% проектного рынка – это жилье. Мы работаем в этом рынке. Очень многие объекты, к которым мы имеем непосредственное отношение, вызывают вопросы у жителей, потому что у нас по-другому застройка города последние 20-30 лет не развивается. В большинстве своем это все равно конфликты интересов. Но в каждом таком объекте мы стараемся хотя бы какую-то долю того, что нам важно и ценно, сохранить. Работая в Башкиргражданпроекте мы делали, например, проект Верхней Торговой Residence и здания гостиницы Holiday Inn. Да, этот объект нарушает исторический контекст квартала и вообще центральной части города. Но если окунуться чуть глубже, то там в любом случае появилась бы высотка. Поймите, у архитекторов нет цели застроить весь город 25-30-этажками. Если была бы такая возможность, мы бы старались приближаться к более комфортным и правильным направлениям развития города. Но мы живем и существуем в этом рынке. Тут либо ты вообще не работаешь, либо работаешь, но пытаешься что-то как-то подстроить, чуть-чуть подкорректировать курс. Иногда это не получается, иногда ты просто понимаешь, что с этим застройщиком ты дальше работать не хочешь и не будешь.

- Есть примеры, когда отказывали?

- Да. С некоторыми застройщиками мы принципиально дальше работать не будем.

- Будем надеяться, что наша столица не потеряет свой архитектурный облик. Спасибо.



ПОДЕЛИТЬСЯ




Загрузка...

Последние новости