Президент ГК «Гранель»: «Мы ищем подходящие площадки в Уфе»

09:18, 31 января 2020

| c19035

Московский застройщик отказался от проекта на территории санатория «Зеленая роща».

Президент ГК «Гранель»: «Мы ищем подходящие площадки в Уфе»

«Переход на проектное финансирование в строительстве — жесткая, но необходимая мера», – уверен президент группы компаний «Гранель» Ильшат Нигматуллин. По его мнению, 2020 год будет периодом проверки на прочность для сотен застройщиков по всей России. Не все смогут работать в новых условиях. В первую очередь уйдут игроки с рискованной инвестиционной политикой и невысоким качеством управления.

- Ильшат Анварович, каковы, на ваш взгляд, причины перехода на проектное финансирование? Как вы оцениваете столь кардинальные изменения в строительной сфере?

– Мы давно работаем и всегда участвовали в обсуждении любых возможных изменений отрасли, входили в рабочие группы. Было много споров и сомнений. Но сегодня можно сказать, что переход на проектное финансирование — это болезненная эволюция строительного рынка, необходимая, прежде всего, конечному покупателю. Да, многим сейчас непросто, приходится подстраиваться, кто­-то в новых условиях не сможет работать. Но в то же время появляются игроки, которые уже априори готовы к этим правилам. Мы к изменениям готовились заранее, и часть наших проектов уже строится по новой схеме финансирования.

Если говорить о причинах законодательных изменений, то стоит вспомнить историю становления строительной отрасли в Российской Федерации. 90-­е годы на рынке недвижимости отражали ситуацию во всей стране. Стихийное ценообразование, случайные люди и большие деньги, отсутствие действующей правовой базы, страх покупателей перед таким непонятным явлением, как новостройка. Ведь в Советском Союзе 98% жилья строило государство или различные ведомства. C появления новостроек, можно сказать, и началась история рынка недвижимости.

- В середине нулевых появился первый Федеральный закон, регулирующий сегмент новостроек, но… Он не заработал.

– После его принятия застройщики, чтобы не «выходить из тени», стали применять различные обходные пути и серые схемы — векселя, предварительные договоры, инвестдоговоры и пр. 

В то время понятие «срок ввода» было довольно эфемерным, потому что застройщики, обходя 214 Федеральный закон, не попадали ни под какие штрафные санкции и пени. И люди нередко сталкивались с так называемыми «проблемными застройщиками». Именно тогда в стране начали появляться первые недострои и долгострои. 

Только единицы — менее 15%! — работали по 214 ­ФЗ. В России уже начали в то время появляться компании, для которых принципиально было продавать и строить первичное жилье в правовом поле. Но покупатель зачастую по­-прежнему выбирал рублем, своими руками подписываясь под опасные схемы и проекты с более низкой ценой квадратного метра.

- Как отразился кризис 2008 года на рынке недвижимости?

– Он впал в летаргический сон. Практически все стройки встали, банки перестали кредитовать проекты, а покупателям стало не до новых квартир. Очевидно, что многие объекты не вводились в срок, что отражалось на доверии покупателей. Только через несколько лет, в 2010-­2012 годах, в России начал формироваться первичный рынок в том виде, в котором он просуществовал до 2019­-го. После кризиса 2008 года остались только самые сильные и ресурсные застройщики, а они уже не хотели и не могли из­-за повышенного внимания регулирующих органов работать по «серым схемам». Продавать новостройки в обход 214 ­ФЗ стало практически невозможно и опасно, проектная декларация жестко проверялась, а в любом договоре долевого участия должны были быть указаны сроки ввода и штрафные санкции за их несоблюдение. Таким образом, первичный рынок начал набирать баллы доверия покупателей, а правила игры стали более прозрачными и честными.

Гранель 02.jpg

- Однако даже после этого в Башкирии, Москве, Московской области и других регионах оставались десятки тысяч обманутых дольщиков!

– Да, к 2019 году их количество достигло почти 200 тысяч человек. Власть и частные инвесторы пытались решить эту проблему комплексно, но не получалось. Вроде был разработан механизм санации, многие дома и кварталы были достроены силами других девелоперов, но… появлялись новые обманутые дольщики — крупные компании с громким именем и большими портфелями уходили с рынка, создавая новые очаги социального напряжения.

Законодательная и исполнительная ветви власти, а также девелоперский блок и банковский сектор довольно долго вели полемику о том, что застройщики должны фактически перестать получать прямой доступ к деньгам покупателей, а между застройщиком и клиентом должен появиться безальтернативный контролер и регулятор — банк. И вот в июле этого года состоялся окончательный переход на новые правила игры. Я думаю, данные перемены пойдут только на пользу. Теперь покупатели максимально защищены, а сам рынок стал более прозрачным и надежным. Доверие к нему сейчас — на максимуме.

- Пример вашей компании это подтверждает: в этом году вы удвоили объемы ввода жилья. С чем связываете такой рост?

– 3–4 года назад количество новых проектов в целом по отрасли было большим, и как раз в 2019 году подошли сроки ввода этих объектов. Эта тенденция будет сохраняться, потому что в 2018–2019 гг. проектов было тоже много, компании спешили получить всю необходимую документацию, выйти на стройку и начать продажи до вступления в силу нового закона. Поэтому сформировался некий «задел» на несколько лет вперед, и, вследствие этого, снижения объема предложения мы пока не увидим. В нашем случае также все объяснимо: мы вышли на рынок жилищного строительства в 2010 году и, следовательно, за это время уже часть проектов была построена, введена в эксплуатацию, заселена.

Мы продолжаем развивать свой портфель, ежегодно наращиваем мощности, выводя все больше квадратных метров. Так, в прошлом году вышли два жилых комплекса – «Новая Рига» и «Тринити». Всего реализуем сейчас 11 проектов, объем строящегося жилья составляет миллион квадратных метров. К следующему году планируем ввести в эксплуатацию уже порядка 800 000 квадратных метров, закончив строительство ЖК «Театральный Парк».

Гранель 03.jpg

ГК «Гранель» реализует сейчас 11 проектов, в том числе – ЖК «Инновация» в Одинцовском районе.

- Многие эксперты предупреждали, что реформа приведет к монополизации рынка крупными компаниями и банкротству небольших девелоперов. Сбываются ли прогнозы в Москве и Подмосковье, по вашим оценкам?

– 2020 год будет периодом своеобразного краш-­теста для сотен наших коллег по всей России. В регионах будет сложнее, там спрос менее платежеспособный, а девелоперская маржа и так значительно меньше, чем в Москве и области. Но, одновременно, мы увидим достаточно резкий процесс цивилизации и регулирования всего девелоперского блока. Конечно, не все застройщики смогут работать в новых условиях — рынок недвижимости в ближайшее время ждет «чистка». Но дело не в размере портфеля. В первую очередь уйдут компании с рискованной инвестиционной политикой и невысоким качеством управления. Столичный рынок ждет череда слияний и поглощений, укрупнение самых сильных и ресурсных игроков, а также резкое усиление игроков с государственным участием. На рынок невозможно будет войти с непонятными деньгами и плохими площадками. Он будет закрываться от «одноразовых девелоперов», порог входа для них станет недостижим. А года через 2–3 доля крупнейших игроков на первичном рынке столичного региона, по моему мнению, будет превышать 60%.

- Людей периодически пугают ростом цен, изменениями в законодательстве. Они сразу спешат купить, вложиться в недвижимость. Ждать ли в новом году очередных страшилок?

– Цены на квартиры действительно растут постоянно, и это не связано с каким­-то желанием навести страх, чтобы продать. Девелоперы не пугают, а прогнозируют и констатируют. Повышение стоимости недвижимости зависит от многих факторов. В связи с законодательными изменениями цены на квартиры могут вырасти на 10-­12% в этом году. Компании не могут строить себе в убыток, нет ресурсов сдерживать цены. Почему многие думают, что на продукты цены растут, на бензин — растут, а на квартиры они должны падать? Есть рынок, есть себестоимость строительства, и это необходимо понимать.

- Недавно многие СМИ писали о вашем возвращении в Уфу, намерении заняться строительством на территории санатория «Зеленая роща». Даже оценили размер инвестиций в 15 млрд рублей, а чистую прибыль — до 10 млрд рублей. Насколько правдива эта информация? Планируете осваивать башкирский рынок недвижимости?

- Несмотря на то, что многие девелоперы боятся входить в регионы, а местные зачастую банкротятся, лично я вижу там потенциал. Сейчас мы изучаем спрос, сопоставляем те или иные предложения, выступаем с инициативами, ищем достойные варианты по площадкам. Вероятно, уже к концу года сможем рассказать более конкретно, но пока рано. 

Что касается санатория «Зеленая роща». Мы действительно обсуждали возможность строительства жилого комплекса в том районе. Но руководство республики обозначило очень серьезные условия для вхождения в проект: построить супероснащенный санаторий, школу, поликлинику, детский сад и всю инфраструктуру современного жилого комплекса. Наличие всех этих объектов делают проект убыточным. Для бизнеса это недопустимо, проект должен быть прибыльным. 

Поэтому решили сосредоточиться на проектах в центральном регионе России.

- Регулярно на «Гранель» ведутся PR-атаки в социальных сетях. Почему нет вашей реакции?

- Мы, конечно, знаем, кто таким образом пытается испортить имидж нашей компании, но вступать с ними в перепалку считаем пустой тратой времени и денег. Заказные материалы будут появляться, пока у интересантов не закончатся деньги. А растущий покупательский интерес к квартирам, которые строит Гранель, является подтверждением уровня качества и доверия к нашей компании.

- Давайте поговорим о тенденциях. Недавно была новость, что в Москве выставили на продажу квартиры по 20 кв. метров. Они действительно пользуются популярностью?

– Спрос на такое жилье есть. Понятно, что это квартира не для семьи. Но посмотрите, как меняется наша жизнь. Многие люди вообще не проводят время дома, им, по сути, не нужна большая квартира. Они готовы снимать/покупать маленькую жилплощадь, понимая, что это старт. Когда через несколько лет изменится состав семьи, квартиру можно продать и купить другую. Поэтому последние года четыре стали востребованы миниатюрные студии, евроформаты, небольшие по площади однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные квартиры.

Прослеживается явный тренд на сокращение общей площади в пользу жилой. Многим не нужны кухни, большие коридоры. К примеру, раньше мы говорили, что трехкомнатная квартира площадью 72 кв. м — это небольшая квартира, сегодня она считается уже огромной. Также и однокомнатные квартиры по 47–48 кв. м воспринимаются весьма просторными, хорошая по площади однушка сейчас — это 33-­35 кв. м.

Гранель 04.jpg

Покупатели недвижимости сейчас обращают внимание не только на наличие детских садов, школ и поликлиник, но и на комфортную среду для жизни.

- Как раз сейчас в Минстрое РФ обсуждают возможность введения стандарта чистовой отделки и меблировки квартир в сдаваемых новостройках. Поддерживаете эту инициативу? Насколько это увеличит стоимость квадратного метра?

– Внесение в закон требования об отделке квартир является достаточно спорной темой, так как в сегменте массового жилья большинство людей стремится к индивидуальности в интерьере, мебели. Что касается наших покупателей, то стандартизированное единообразие не очень популярно: квартиры с готовым ремонтом предпочитают не более 20% покупателей, остальные 80% выбирают «черновой вариант». Наличие отделки в новостройках может отразиться на итоговой стоимости квартир, в среднем на 7–10 тысяч рублей за квадратный метр. Сроки строительства домов при этом увеличатся в среднем на 2–3 месяца, затянется процесс передачи квартир собственникам. Люди хотят сами контролировать ремонт. Мне кажется, это такой менталитет — самому найти бригаду, выбрать обои, плитку – приятные хлопоты для будущего новосела.

- Владимир Путин в Послании Федеральному собранию заявил о продлении программы материнского капитала и предложил выплачивать его уже после рождения первенца. Как думаете, эта инициатива поможет рынку недвижимости?

– Мне кажется, что данная мера, направленная на поддержку молодых семей и стимулирующая увеличение рождаемости в РФ, является очень своевременной и действенной. К тому же она окажет мультипликативное влияние на те отрасли экономики, куда в соответствии с Законодательством могут быть направлены средства материнского капитала. Это в первую очередь жилищное строительство и сфера образования. На примере нашей компании можно сказать, что 15% сделок происходят с использованием маткапитала. Об этом свидетельствует и статистика: в течение последних 12 лет, пока работает программа, было выдано около 10 млн сертификатов, при этом примерно 70% из них направлены на улучшение жилищных условий.

Если раньше денежные выплаты выдавали за второго ребенка, то сейчас совсем молодые родители получат государственную поддержку. А значит, в бюджете каждой семьи с новорожденным ребенком появятся дополнительно 466 тысяч рублей. Фактически это 15–20% стоимости нового жилья в Москве и Московской области, что сопоставимо первоначальному ипотечному взносу. 

Для тех семей, которые уже имеют жилье или собственные накопления, маткапитал может стать дополнительной возможностью для улучшения жилищных условий.

- Одна из задач Стратегии развития строительной отрасли до 2030 года — «переход от строительства квадратных метров к формированию современной комфортной городской среды». Какой вклад в реализацию этой задачи вносит ваша компания?

– Сейчас невозможно представить, чтобы в столичном регионе застройщики, реализующие проекты комплексного освоения территории, строили их без социальной инфраструктуры. Уже на этапе согласования проекта компания учитывает все требования по обеспечению местами в детских садах, школах, поликлиниках, и впоследствии обязана подписать договор о комплексном устойчивом развитии территории, подтверждающий строительство необходимого количества объектов социальной инфраструктуры. Она обязуется к определенному времени построить эти объекты, синхронизировав с объемами ввода жилья.

Так строим и мы: возводя первую очередь, обязательно проектируем детсады и школы, своевременно вводим их в эксплуатацию, передаем городу или району, чтобы первые новоселы могли пользоваться инфраструктурой, не ожидая окончания строительства всего ЖК. Если говорить о небольших объемах застройки (квартальной, например), то в Москве есть механизм, при котором застройщик может компенсировать строительство городом социальных объектов. Данные правила распространяются на всех участников рынка, и это верный подход. Ведь в случае возведения исключительно жилых домов существующие детсады, поликлиники перестают справляться с новой нагрузкой. Так, непременно, нарастает социальное напряжение. Да и покупатель не готов приобретать квартиру, если заранее не уверен, что его ребенок пойдет в детский сад или школу недалеко от дома. Конкурентная борьба за покупателя вышла на новый качественный уровень. Мы соревнуемся не ценой, а продуктом. А это самая правильная конкуренция.

«Гранель» – крупная девелоперская компания, которая работает на рынке Москвы и Московской области с 1992 года и специализируется на строительстве жилых комплексов сегмента «стандарт» и «комфорт».

На сегодняшний день ее портфель проектов составляет 4,5 млн квадратных метров жилья. С начала своей деятельности в Московском регионе компания ввела в эксплуатацию более 1,7 млн кв. м жилой недвижимости и более 65,5 тыс. кв. м социальной инфраструктуры, обеспечив квартирами более 28 тысяч российских семей.



(0)
ПОДЕЛИТЬСЯ




Последние новости

За сутки коронавирус в Башкирии обнаружен у 34 человек
13:11 08 августа 2020 | e 0
Ростуризм рассказал, как россиянам съездить в Турцию в пандемию коронавируса
12:53 08 августа 2020 | e 0
Против кандидата в депутаты райсовета в Башкирии подали иск об отмене его регистрации на выборах
12:27 08 августа 2020 | e 0
Вирусолог рассказал, кому противопоказана вакцина от коронавируса
11:53 08 августа 2020 | e 0
Как ФК «Уфа» справится без Газизова? Стартует новый сезон премьер-лиги
11:13 08 августа 2020 | e 0
«Своей душой его сопровождал»: Радий Хабиров рассказал о новом корпусе онкоцентра в Уфе
10:54 08 августа 2020 | e 0

Новости Уфы и республики Башкортостан
© Права защищены. 2008-2020