Прислать новость

Как не стать рабом ипотечной квартиры? Объясняет эксперт

12:04, 11 Сентября 2019

| c3127

Портал Proufu.ru

Представьте: вы купили свою первую квартиру, и вас все устраивало. Правда до то той поры, пока не появилась семья, дети и сам собой встал вопрос о переезде в более просторное жилье. Но ипотечный капкан не пускает. Анастасия Гилева, руководитель Абсолют Банка в Уфе, рассказала ProUfu так ли все беспросветно, как кажется в предлагаемых обстоятельствах.
Как не стать рабом ипотечной квартиры? Объясняет эксперт

- Анастасия, насколько часто у владельцев ипотечных квартир возникает желание их продать до того, как банку выплачен последний взнос по кредиту? Актуальна ли такая проблема в принципе?

-  Средний срок жилищного займа в республике достиг 19 лет, а средний срок его реальной выплаты – 12 лет. За это время в жизни заемщика может поменяться очень многое. Поэтому неудивительно, что согласно исследованию ВЦИОМ, россияне за время погашения ипотеки хотят изменить жилищные условия чаще, чем, например, жители Европы – не раз в 12-14 лет, а раз в 8-10лет! Получается, что за время выплаты ипотеки как минимум один раз как минимум у трети заемщиков возникает желание приобрести новую квартиру взамен первой.

- И что в этом случае можно сделать? Реально ли продать квартиру, которая уже находится в ипотеке?

- Да, возможно, но есть свои нюансы. Обычно продавцы ипотечной квартиры ищут такого покупателя, который под расписку и договоры, внесет сумму наличными и закроет остаток их долга перед банком. Понятно, что найти его сложно. Прежде всего, из-за того, что нужна большая сумма свободных наличных, а это редкость. Ну, и к тому же, покупатели не хотят обременять себя дополнительным риском, поскольку несмотря на расписки и договоры, никто не гарантирует, что после того, как будут внесены деньги в счет закрытия ипотеки, покупатель вдруг не откажется от сделки. Даже для риэлторов с большим опытом и высочайшим уровнем профессионализма такие сделки – не самая простая задача. Поэтому продавцам приходится значительно, порой на 10-15% снижать цену.

- Не самый комфортный сценарий…

- Соглашусь. Но есть более цивилизованная и простая альтернатива. Банки,  пусть и не все, начали проводить ипотечные сделки с залоговым имуществом. Кстати, наш банк – первопроходец в этом направлении.

- Как же пошагово проходит сделка в формате «ипотека на ипотеку»? Предположим, я хочу купить квартиру, за которую еще не полностью выплачен жилищный кредит, но на новую квартиру мне снова нужна ипотека.

- Все, как в и в случае с обычной ипотекой. Прежде всего, получите положительное решение по займу от банка, узнайте максимально доступную сумму. В случае с нами это легко сделать онлайн, без визита в офис. Наши  партнеры среди риэлторов, подключенные к цифровой платформе, дистанционно отправят вашу заявку на ипотеку. Через 15-25 минут у вас на руках будет решение – причем, не предварительное, а окончательное.

Затем банк проверяет и одобряет выбранную вами квартиру. Для этого потребуется стандартный пакет документов, который, как правило, готовит сторона продавца. Важный момент – необходимо документальное подтверждение, что продавцы не погашали свою ипотеку с помощью маткапитала: из-за юридических сложностей, связанных наделением долями несовершеннолетних, такой вариант отпадает.

Если все в порядке, продавец квартиры или его риэлтор подготовили пакет документов, то долго ждать не придется - на сделку можно выйти в этот же день.  
Первый этап сделки – банк перечисляет первую часть денежных средств продавцу квартиры.

В документах четко прописывается, что эти деньги предоставлены для погашения ипотечного кредита у конкретного продавца жилья.
Далее с квартиры снимается прежний залог и регистрируется право собственности  на вас, то есть на покупателя – разумеется, с обременением в виде ипотеки.
После этого вы приносите в банк свежую выписку ЕГРН (ее срок действия – до 30 дней), свидетельствующую о том, что стали новым владельцем квартиры. Банк перечисляет бывшему хозяину оставшуюся часть денег, и сделка завершается.


- Есть предубеждение, что ипотечные квартиры продают в основном из-за проблем. И за такой недвижимостью тянется негативный шлейф, «на чужом несчастье счастья не построишь». Это справедливо?

- Нет. Наш опыт показывает, что наиболее частная причина продажи квартир, которые находятся в ипотеке – желание увеличить жилплощадь. Например, в связи с рождением детей. Продажа квартиры из- за трудностей в выплате кредита – большая редкость. Как правило, банки идут навстречу заемщикам, столкнувшимся с объективными финансовыми проблемами – увеличивают сроки кредита, уменьшают размер ежемесячного платежа, предоставляют «ипотечные каникулы».

 Что касается Абсолют Банка, то у нас есть требование к продавцам ипотечных квартир – у них не должно быть действующей просрочки по кредитам и задолженности перед службой судебных приставов на сумму более 30 тысяч рублей.

Продавец перед сделкой обязательно подтверждает этот факт справкой. Причем она не должна быть «старше» 5 рабочих дней. Так что «негативного шлейфа» опасаться не стоит!
Кроме того, опытные риэлторы утверждают, что квартира, которую брали в ипотеку ранее – прозрачный объект для одобрения. Это действительно так. Квартиры, приобретенные в ипотеку, уже проходили юридическую экспертизу объекта, следовательно, они отвечают требованиям банка. Повторная экспертиза проходит быстрее и проще.

- Отличается ли ставка при ипотеке на залоговое имущество от стандартных программ? Какие есть дополнительные требования к заемщику?

- Сделки в формате «ипотека на ипотеку» у нас проходят в рамках стандартных программ, поэтому и ставки, и требования к объекту точно такие же, ничем не отличаются. Вся разница только в том, что заемщику нужно подтвердить доход не за 6 месяцев, а за 1 год.

Вы выдаете ипотеку только на покупку квартир, которые тоже находятся в залоге у вас же? Или работаете без такого ограничения?

Ограничения нет, мы помогаем продать и купить квартиру, которая находится в залоге у любого другого банка, на любом сроке ипотечного кредитования.




ПОДЕЛИТЬСЯ