• Свободная площадка
  • Конкурсы
  • Экономика

    Обзор рынка недвижимости: эксперт о самом дорогом и дешевом жилье Уфы

    15:44 14 Сентября 2016 | 5929
    Автор: Кристина ХЛЫСТОВА
    Все материалы автора
    Обзор рынка недвижимости: эксперт о самом дорогом и дешевом жилье Уфы

    Согласно данным агентства РиаРейтинг, Башкирия находится на 58-ом месте по доступности жилья.  Купить квартиру в Уфе для многих жителей по-прежнему остается несбыточной мечтой. Средняя стоимость типовой квартиры площадью 54 кв. метров в республике составила 2,9 млн рублей. Чтобы накопить на нее, семье с одним ребенком потребуется чуть более девяти лет.


    О том, как сейчас обстоит ситуация на рынке жилья в Уфе и ее соседях, ProUfu.ru рассказала генеральный директор сети агентств недвижимости «ЭКСПЕРТ» Елена Андреева.

     


    В Уфе снизились цены на "вторичку"


    Как выяснилось, средняя цена на «вторичку» составляет 59.7 тыс.руб\кв.м. (Здесь и далее речь будет идти о типовых квартирах в преимущественно постсоветском жилом фонде, не входят в выборку новые дома бизнес-класса) 

    - Цена вторичного рынка жилья за полгода снизилась на 2,5% и составила 59,7 тыс.руб/кв.м (в апреле – 60,9 тыс.руб/кв.м). А по сравнению с максимум  – на 14,4%. Максимум был в начале 2015 года, тогда цена составляла 68,3 тыс.руб/кв.м, - рассказала Елена Ярославовна.

    Самые востребованные квартиры в обжитых местах стоят в среднем ниже 65 тыс.руб\кв.м. Северная часть города и более отдаленные районы –традиционно ниже средней цены рынка, центральные  - выше средней по рынку.


    htmlimage.jpg

    Так, например, если вы хотите купить квартиру в привлекательном районе (Центр, Зеленка, Проспект, Сипайлово, Черниковка) – придется выложить в среднем 61,3 тыс.руб/кв.м. Отдаленные районы – Шакша, Дема, Инорс, Затон, Нижегородка, будут ниже. Малосемейки площадью до 25 кв.м. – 68.7 тыс руб/кв.м.

    Во втором квартале текущего года на рынке также наблюдается умеренный повышенный спрос. Часть покупателей, благодаря снижению цены вторичного рынка, продолжают предпочитать готовые квартиры.

    111.jpg

     

    В этом году доля продаж вторичного рынка чуть больше, чем первичного. Это связано с тем, что цены на новостройки и уже готовое жилье стали не сильно отличаться.

    На вторичном рынке около 75% квартир покупается с использованием ипотечных кредитов.

    Так, средняя цена однушки площадью 37 квадратов по городу составляет 2 150 348 руб. Двушку площадью 48,4 кв.м можно приобрести за 2 530 445 рублей. Средняя цена трешки 66 кв.м - 3 586 979 рублей.

    Самую дешевую квартиру можно купить в Уфе по цене 920 тысяч рублей (малосемейка), а самую дорогую – 35 миллионов рублей.  Диапазон цен в Уфе  – от 21 до 175 тыс. руб за кв.м.

    Сейчас, по словам Елены Андреевой, чуть подешевели отдаленные районы -  из-за массовой застройки и снижения платежеспособности людей.

    Цены по районам и типам представлены в таблице ниже. Средняя стоимость квартиры приведена в млн.руб, цены кв.м. - в тыс.руб.

    Район

    Центр

    З.Роща

    Проспект

    Сипайлово

    Черниковка

    Затон

    Инорс

    Дема

    Шакша

    Прочее

    ИТОГО

    Средняя цена т.р.\кв.м

    69.2

    66.1

    63.6

    60

    52

    50.1

    55.6

    51.6

    42.2

    46.2

    59.7

    Ср ст-ть квартиры

    4687

    4129

    3298

    3567

    2539

    2810

    2793

    2707

    2014

    2105

    3311

    1-комн

    65

    82

    94

    46

    113

    33

    87

    52

    11

    10

    615

    т.р.\кв.м

    67.8

    68.3

    64.2

    63.1

    57.9

    53.7

    56.1

    54.4

    44

    48.4

    61.7 

    2-комн

    76

    85

    173

    36

    162

    18

    37

    52

    15

    7

    687

    т.р.\кв.м

    70.1

    62.8

    61.1

    61.5

    51

    47.5

    54.3

    50

    42.9

    47.7

     59.2

    3-комн

    83

    73

    84

    68

    88

    15

    34

    23

    15

    9

    514

    т.р.\кв.м

    67.8

    63.1

    58.1

    57

    48

    46.6

    53.1

    51.1

    38.9

    36.6

     56.9

    Ориентировочные средние цены, площади и диапазоны по типам квартир ( включая все типы и районы)

    Тип

    Диапазон цены квартир, тыс. руб

    Диапазон цены кв.м. тыс. руб

    Диапазон площади квартир, кв.м

    Средняя площадь квартиры, кв.м

    Средняя цена квартиры тыс. руб, исключая самые дорогие

    1-комн

    От 1200 до 5200

    29 - 107

    22 - 77

    37

    2150

    2-комн

    От 1580 до 7400

    24.1 - 110

    30 - 120

    48

    2530

    3-комн

    От 2050 до 22050

    21 – 107.8

    43 - 210

    66

    3500

    Многокв

    От 3200 до 35000

    35 - 175

    62 - 204

    92

    6670

    Итого

    От 1200 до 35000

    21 - 175

    22 - 210

    54.3

    3100

     

    -  Цена метра "вторички" медленно, но все же преодолела порог в 60 тыс.руб за кв.м. Пока все предыдущие прогнозы оправдали себя. Во втором полугодии 2016 года - продолжение тренда с медленным снижением. Темп снижения будет таковым, чтобы поддерживать текущую активность рынка. Осенью будет небольшая сезонная активизация на рынке жилья.

     Но выразится она, скорее, в количестве сделок, чем в заметном ценовом тренде, - рассказала Елена Ярославовна.- Текущий ценовой тренд на медленное снижение настолько силен и поддерживается всеми видами новостей – экономических, политических, даже «геопатологических», что для его перегиба должно произойти как минимум, улучшение экономических показателей жизни граждан, как максимум - еще что-то глобальное и позитивное в отношении страны в целом. Возможно, таким фактором могут стать результаты выборов-2016. Пока же снижение цены – плюс для граждан.

    Есть еще и другой фактор, который поддерживает текущий ценовой тренд - большое количество изменений в законодательстве, прямо и косвенно связанных с рынком недвижимости. Этой весной их было очень много. Это нотариат, электронный документооборот, отмена некоторых типов документов, ужесточение контроля, в том числе налогового, кадастровый учет и т.д.

    - Все это для большинства граждан скорее проблемы и затраты, например, на нотариуса, и лишь через пару лет все нововведения как всегда с запаздыванием, станут привычными. Затраты так или иначе включаются в общий бюджет сделки. Пока даже профессионалам не так просто убедить граждан, что все сильно изменилось. И то, что вчера было можно, сегодня стало нельзя. А с 2017 вступает в силу еще «пачка» нормативных актов, - объяснила Елена Андреева. Пока же на рынке происходит максимальное сближение средних цен первичного и вторичного рынка.

    Темпы снижения рынка в зависимости от внешних и внутренних факторов последние полгода колеблются от 0.3 до 2 % в квартал, а это значительно меньше, чем 2015 году. Из-за сокращения предложения мы не ожидаем значительного снижения цен в ближайшее время. Оно продолжится теми же темпами, рынок будет существовать около средней цены в 58- 60 тыс руб/кв.м. Прогноз ценового дна на уровне ниже 62 тыс руб/кв.м. продолжает подтверждаться (см.статью августа 2015 и все последующие). Однокомнатную хрущевку в хорошем состоянии уже можно купить в Черниковке за 1500-1600 тыс руб. В чем-то жилье благодаря кризису все-таки стало доступнее…

     Вкладывать деньги в строящееся жилье стало невыгодно

    - Раньше было выгодно вкладываться в строящееся жилье и потом продавать его уже готовое, получая прибыль. Сейчас из-за минимальной вилки  цен между вторичным и первичным рынком, уже далеко не каждый может быть инвестором. Учитывая также особенности налогообложения и учета, инвестировать стало гораздо сложнее. Также особенностью Уфы является необходимость учитывать развитие генплана и интенсивности застройки.

    Вот, к примеру, после массовой застройки Инорса квартир, в том числе, купленных с инвестиционными целями, стало так много, что продать их по среднерыночным ценам уже практически невозможно. Плюс необходимо учитывать сроки сдачи объектов, текущие риски строек и еще кучу разных факторов. А при микрорайонной застройке, как выразился один из потенциальных инвесторов «из текущего 2016 года - 2019 год сдачи пока совсем не виден», - объяснила нам эксперт.

    Средняя цена за квадрат в новостройке – 57,5 тысяч рублей

    Средняя цена квадратного метра всех новостроек с учетом известных проектов в пригородах – 57,5 тысяч рублей, снижение с начала 2015 года составило 5,3%

    Средняя цена новостройки по городу – 3093,8 тысяч рублей. Доля маленьких по площади квартир уменьшилась. Средняя площадь выборки – 53.8 кв.м.

     

     

    Центр

    З.Роща

    Проспект

    Черниковка

    Затон

    Инорс

    Дема

    Прочее, пригороды

    Всего

    Ср. цена

    73.9

    59.6

    59

    54.4

    47.9

    49

    51.7

    52/37.5

    56.4


    А как обстоят дела у соседей?

    Нашу Уфу очень любят сравнивать с соседней Казанью.

    В столице Татарстана средняя цена за квадрат типовой квартиры составляет 65-70 тысяч рублей. Это выше уфимских цен. Конечно, и доходы, и уровень жизни там получше.

    Если в Уфе за однушку придется выложить в пределах 1700-2100 тыс.руб., то в Казани- 2100-2300. Уфимские двушки в среднем на 200 тысяч дешевле, трешки на 400-500 тысяч. Между Уфой и Казанью в разрезе цен стоит Пермь. Там жители могут купить квартиру ниже казанских цен, но выше уфимских. А вот в Оренбурге и Чебоксарах жилье гораздо доступнее. Средняя цена за квадрат  составляет в Оренбурге – 38-41 тыс.руб/кв.м., в Чебоксарах – 40-45 тысяч.

    Во втором по величине городе Башкирии – Стерлитамаке цены вдвое дешевле - 30-33 тысяч рублей за квадрат. Средняя цена однушки – 1 100 000-1 200 000 рублей, двушки – 1 300 000-1 600 000, трешки – 1 800 000 – 2 100 000 рублей. (см.таблицу – по возрастанию цен).

    Город

    Средняя цена кв.м. типовые квартиры

    Цена 1-комнатной типовой

    Цена 2-комнатной типовой

    Цена 3-комнатной типовой

    Население, чел

    Березники

    25 - 32

    900 - 1300

    1000 - 1800

    1400 - 2500

    146 тыс

    Салават

    28 - 30

    1050 - 1100

    1250 - 1280

    1350 - 1600

    154 тыс

    Стерлитамак

    30 - 33

    1100 - 1200

    1300 – 1600

    1800 - 2100

    280 тыс

    Соликамск

    30 - 33

    1000 - 1200

    1200 – 1500

    1500 - 1800

    95 тыс

    Ялуторовск

    30 - 34

    1100 - 1300

    1100 - 2100

    1700 - 3300

    40 тыс

    Балаково

    34 - 36

    1200 - 1300

    1700 - 1800

    2000 - 2500

    192 тыс

    Нефтекамск

    34 -35

    1000 - 1400

    1400 - 1800

    1750 - 2000

    125 тыс

    Оренбург

    38 - 41

    1350 - 1600

    2100 - 2300

    2500 - 2800

    560 тыс

    Чебоксары

    40 - 45

    1600 - 2100

    2000 - 3500

    2300 - 5000

    480 тыс

    Карелия, г. Костомукша

    50 - 52

    1350 - 1500

    1700 – 2100

    2500 - 2800

    30 тыс

    Архангельск

    55 - 65

    2000 - 2300

    2700 – 3100

    3200 - 3700

    351 тыс

    Уфа

    59 - 62

    1700 - 2100

    2400 - 2900

    2900 - 3500

    Около 1 млн

    Пермь

    60 - 70

    1800 - 2100

    2100 - 2500

    2600 - 3100

    Около 1 млн

    Казань

    65 - 70

    2100 - 2300

    2600 - 3000

    3300 - 4000

    1,2 млн

    - Прежде всего, средняя цена зависит от исторически сложившегося соотношения факторов: типа застройки и географического положения, природного рельефа города. Это формирует себестоимость строительства. Сюда же можно отнести и климатическую зону – Также стоимость жилья зависит от того, какова доля типовых стандартных квартир (домов советского фонда) в застройке города, - объяснила Елена Андреева.

    Напомним, ранее эксперты Национального бюро кредитных историй подсчитали, сколько должны зарабатывать семьи, чтобы иметь возможность взять ипотеку и выплачивать кредит. В среднем по стране размер дохода составил 73,2 тысячи рублей в месяц. Жителям Башкирии необходимо иметь 60 тысяч рублей на семью при среднем размере кредита в 1,5 млн рублей, рассчитанном на 14 лет.

    По данным Башстата, в первом полугодии размер средней заработной платы в республике достиг 26,8 тысячи рублей. С учетом двух работающих членов семьи суммарный доход составит 53,6 тысячи рублей, что не дотягивает до минимальной планки в 60 тысяч рублей.

    Снижение доступности ипотеки для населения, учитывая увеличение рекомендованного семейного дохода, зафиксировано в Татарстане, Республике Коми и Челябинской области. В Татарстане, кстати, семье необходимо зарабатывать 58 тысяч рублей, в Ульяновской и Самарской областях – 59 тысяч рублей, в Челябинской и Кировской – 50 тысяч рублей, в Нижегородской области – 68 тысяч, Мордовии – 73,5 тысячи. В Москве – 150 тысяч рублей.

    А вы что думаете по этому поводу? 

    Есть ли у вас возможность приобрести жилье для себя или своей семьи?

    Нашли ошибку в тексте?
    Выделите ее и нажмите CTRL+ENTER

    Хочешь получать свежие новости от ProUfu.ru прямо в своем мобильном? Подпишись на нас в Telegram.

    Читайте также
    ПОДЕЛИТЬСЯ
    Новости партнеров

    Контент