Экономика



Елена Андреева: «Цены на новостройки Уфы могут вырасти на 10-15%»

14:22 27 Февраля 2018 | 8020
Автор: Елена ЧИРКОВА
Все материалы автора

2017 год, вопреки прогнозам многих застройщиков и аналитиков, прошел для строительного рынка относительно спокойно. Резкого скачка цен на недвижимость не было, а снижение ипотечной ставки во многом способствовало росту спроса. О тенденциях на уфимском рынке недвижимости, ипотеке и прогнозах на 2018 год ProUfu.ru поговорил с генеральным директором федеральной сети агентств недвижимости «Эксперт» Еленой Андреевой.

Елена Андреева: «Цены на новостройки Уфы могут вырасти на 10-15%»
Фото: vdmsti.ru

О ценах и долевке

– В начале прошлого года многие аналитики предвещали резкий рост цен на новостройки из-за грядущего ужесточения закона о долевом строительстве. Оправдались ли эти прогнозы?

– Первая половина года сопровождалась умеренной активностью рынка и ожиданием смены тренда. В августе произошло массовое снижение банками ипотечных ставок, в сегменте стало повеселее. Как таковой точки перегиба цены не наступило, но ощущение ценового дна появилось.

Во второй половине года активность количества сделок была довольно высокой, но, вопреки ожиданиям, на среднерыночные цены это почти не повлияло, а способствовали количеству сделок.

За год средние цены в сегменте новостроек выросли на 5,5%, а разница между средней ценой предложения и средней ценой спроса увеличилась до семи тысяч рублей. Цена спроса – это цена, по которой люди хотят купить жилье, и она всегда ниже, чем цена предложения.

– Что нас ждет в этом году? Будут ли цены расти?

– Большинство аналитиков прогнозируют рост стоимости новостроек. Для Уфы это может быть 10-15% за 2018 год, но все будет зависеть от того, в каком количестве зайдут на рынок так называемые социальные проекты полугосударственных застройщиков, а также застройщики из других регионов с иными проектами.

Вместе с тем с февраля-марта стоит ожидать снижения ставок ипотеки по политическим соображениям. Вероятно, первое полугодие на вторичном рынке будет довольно активным, вместе с тем прогнозировать активность во втором полугодии пока не хочется, ведь непонятно, как сыграют политические факторы.

Поскольку пока потенциала спроса и платежеспособности не так много, как кажется, серьезных ценовых изменений во вторичном сегменте ожидать не стоит.

Елена Андреева. Фото из личного архива

– Раз мы упомянули про новые требования к закону о долевом строительстве, которые вступят в силу уже этим летом. Как вы считаете, новый закон был действительно необходим?

– По моему мнению, в ближайшее время требования будут смягчены, потому что по факту ни один застройщик просто не сможет их выдержать и будет изобретать варианты, как их обойти. На самом деле, эти требования иногда граничат с нереальными, тем более в той структуре строительного бизнеса, которая у нас есть сейчас. В частности, никто не подумал об акционерных компаниях, а крупные застройщики федерального уровня иногда таковыми являются.

– Но новый закон устанавливает ответственность застройщиков перед дольщиками…

– Мне в этом случае постоянно хочется спросить, куда делись те страховки, которые застройщики перечисляли за последние годы по договорам долевого участия? На всю Россию была лишь одна попытка выплаты по этой страховке, и то неизвестно, удачно ли она завершилась.

– Стоило ли вообще так усложнять жизнь строителям? Насколько действенными могут стать принятые поправки, и могут ли они реально решить проблему с обманутыми дольщиками?

– Конечно, не стоило. Это ограничит возможность потребителя покупать современное жилье. Одно время я была твердо убеждена в том, что идет процесс огосударствления строительной отрасли и консолидации застройщиков в более крупные компании, а также вымывания с рынка мелких и слабых застройщиков.

Сейчас ходят разговоры, что жесткие ограничения 214 закона все-таки будут менять. Практика показывает, что небольшие застройщики дают жилье и лучшего качества, и оригинальных концепций, в отличие от крупных компаний с массовыми проектами. И такие игроки рынка должны быть обязательно, именно поэтому сейчас будут приниматься какие-то поправки.

Что касается всех этих обманутых дольщиков, недостроенных домов и создания компенсационных фондов, из которых якобы будут выплачиваться компенсации, то в первую очередь надо поискать уже заплаченные деньги и попробовать за их счет решить проблему.

Инфраструктура решает

– Какие квартиры в Уфе покупают чаще – большие или маленькие?

– Сегодня изменилось восприятие планировок, потребитель стал по-другому смотреть на зонирование квартир. Мы все чаще отмечаем интерес к так называемым шуваловкам – квартирам маленьких площадей, небольшим студиям, особенно с чистовой отделкой. Они стали трендом 2017 года. 

Не скажу, что на 100% согласна с тем, что квартиры должны быть очень маленькими, тем не менее во многих густонаселенных странах люди живут именно так. В Японии, например, люди живут на 8 кв. м. У нас, конечно, такого не случится, потому что есть очень много земли. Но спрос на маленькие квартиры лишь доказывает, что покупательская способность ограничена, и для покупателя, помимо цены за квадратный метр, важна общая стоимость объекта.

– Аналитики отмечают, что люди сегодня все чаще делают выбор в пользу инфраструктуры. Большая дешевая квартира в неблагоустроенном районе чаще проигрывает квартире поменьше, но со всеми удобствами. Так ли это?

– Да, действительно, для покупателя новостройки сейчас все важнее инфраструктура или, как мы говорим, «начинка» комплекса. Даже для покупателя эконом-класса, не говоря уж о бизнесе, это стало решающим фактором при покупке.

Инфраструктурные факторы: транспортная доступность, школы и садики – выходят на первый план. И в будущем приоритет будет за так называемыми инфраструктурными объектами, которые формируют грамотную жилую среду.

– Но новостройки, если это крупные проекты, как правило, обрастают инфраструктурой не сразу. И в этом случае логичнее покупать уже готовое жилье. Высок ли в Уфе спрос на вторичку?

– Доля по спросу на новостройки и вторичку сегодня где-то 50 на 50. Но по факту зарегистрированных сделок цифры меняются в зависимости от города. По статистике ВТБ и Сбербанка по выдаче кредитов, доля новостроек в Уфе составляет 35% от числа сделок. Это говорит о том, что новое качественное жилье, которое сегодня строят, а также та господдержка, которая за прошлые годы была, переключили интерес потребителя на данный сегмент. Учитывая моральное и физическое устаревание жилого фонда, его неоднородность и все коммунальные проблемы.

Но по фактуограничения, которые есть при покупке новостроек, продолжают переключать часть клиентов на вторичный рынок, тем более что он сейчас в Уфе ниже по средним ценам. Доля покупателей вторичного жилья высока, и вторичный рынок во втором полугодии 2017 года достиг равновесного состояния. Цена на квартиры в старом фонде пока не снижается и, вероятнее всего, если и будет снижаться, то очень незначительно. Быстро стали продаваться наиболее ликвидные объекты – маленькие типовые хрущевки и квартиры похожего класса по объективным рыночным ценам. На них высок спрос именно ипотечных заемщиков.

Ипотека будет доступнее

– На фоне законодательных новшеств ходили слухи о том, что ипотеку якобы вовсе отменят. Есть ли к этому предпосылки?

– Ипотеку, естественно, никто не отменит. В первом полугодии 2017 года ставки снизились и будут, скорее всего, еще снижаться, потому что платежеспособность населения пока не растет, а ипотека не приводит к росту цен и поддерживает активность рынков и – косвенно – самих застройщиков. Вероятно, ипотеку несколько трансформируют. Возможно, в ней увеличится доля государства – каких-то программ, субсидий, сертификатов.

– А кто чаще берет ипотеку?

– Сейчас средний возраст заемщика снизился по России до 35 лет. Потребитель хочет видеть ставку ниже 9%, хотя средние выдачи сегодня в районе 9,5-10%. Выросли и суммы кредита за последнее время. Сейчас банки начали борьбу с нулевыми первоначальными взносами, хотя таких покупателей стало очень много за последние полтора года. У людей есть страх потерять деньги, поэтому они предпочитают брать ипотеку без взноса. Эта категория заемщиков самая рискованная для банков, так как их вероятность стать «дефолтниками» очень высока. Чаще всего заемщики с нулевыми или даже десятипроцентными первоначальными взносами – это люди, которым сложно копить.У них получаются очень высокие ежемесячные платежи, а для подтверждения кредитов им требуются высокие доходы.

– То есть пока ипотека остается самым доступным механизмом для россиян, которые хотят приобрести жилье?

– Ипотека действительно остается наиболее эффективным способом приобретения жилья. Все больше создается госпрограмм, и я думаю, что в этом году тоже будут какие-то варианты – в частности, программа 2018 года, по которой кредитная ставка снизится до 6%. Однако есть у всех этих программ значительный нюанс: они все имеют огромное количество ограничений и подходят лишь для определенных категорий. 

ПОДЕЛИТЬСЯ

Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите CTRL+ENTER

Читайте нас в


Новости партнеров


Загрузка...


Спецпроекты


Тесты




Газета BONUS


Карточки



Афиша




Газета BONUS



Опрос




Происшествия




Сексуальная пятница