пришлите новость

Проблемы коттеджей, которые коснутся каждого

21:00, 01 мая 2019

Собравшись в нашем пресс-центре вместе с руководством администрации Уфимского района, компаниями-застройщиками и экспертным сообществом, мы попытались выяснить, есть ли шанс уфимским пригородам встать на один уровень с западными. Перспективы оказались туманны.

Проблемы коттеджей, которые коснутся каждого
Фото: skyscrapercity.com

Тема развития загородного жилья — одна из самых сложных. Возможно,она даже сложнее, чем незаконное долевое строительство. Девелоперы стараются удовлетворить потребности той части населения, которая предпочитает селиться «на земле», но, как показывает практика, это не так-то просто. Развитию загородного строительства мешает множество факторов.

— Пригород, учитывая историю развития Уфы, расширялся совершенно спонтанно, и только несколько лет назад спрос двинулся в сторону коттеджных поселков, –акцентирует внимание Елена Андреева, генеральный директор федеральной сети АН «Эксперт». – С одной стороны, мы пытаемся выйти за пределы Уфы, появляются поселки, с другой – постоянно что-то тормозит этот процесс. Рано или поздно к коллапсу приведет если и не отсутствие коммуникаций, то дорожная проходимость. В связи с этим довольно сложно говорить о стоимости жилья. Вроде бы происходит удорожание, но появляется и обратная тенденция: собственники устали и продают жилье, чтобы вернуться в город. В этом случае цена замирает или падает.Elena Andreeva

Елена Андреева уверена, что основная проблема строительства малоэтажного жилья кроется в ее бессистемности. Вместо одного крупного развитого района у нас имеется множество неорганизованных очагов, поэтому сегодня застройщики, разработав проект загородного жилья, сталкиваются с определенными проблемами.

Так, например, на плечи застройщика ложатся огромные затраты, связанные с прокладкой коммуникаций и созданием инфраструктуры.Ведь для того, чтобы покупатели обратили внимание на поселок, он должен соответствовать их городским привычкам.

— Целевой портрет покупателя коттеджей – это состоявшийся семейный человек, поживший какое-то время в городе, – рассказывает Нина Трубина, ГК «Жилой квартал». — Если ему интересно именно загородный жилье, то он, безусловно, смотрит на наличие инфраструктуры. У каждого второго есть дети, им нужно ходить в садик, в школу. Покупатель учитывает, какое расстояние ему понадобится, чтобы добраться до работы.Nina Trubina

Муниципалитет и застройщик не могут себе позволить построить школу или детский сад. Это очень дорого. Например, школа в Новобулгаково стоит 500 млн рублей. Если застройщик будет разбивать эту стоимость на квадратный метр, люди просто перестанут покупать жилье. Сейчас, развивая какие-либо территории, застройщик резервирует места, которые впоследствии будут безвозмездно переданы муниципалитету для размещения школ, детских садов, поликлиники физкультурно-оздоровительных комплексов. Но средства на строительство инфраструктурных объектов – это лишь полбеды.

— При застройке любого загородного поселка мы декларируем строительство детского садика и школы, — говорит Нина Трубина, ГК «Жилой квартал». — В процессе возникает ряд внешних нюансов, которые тормозят работу, например, поправки в законодательстве. У нас есть готовый проект по строительству общеобразовательной школы, совмещенной с детским садом. Проектные работы сами по себе занимают много времени. Когда вносятся поправки в законодательство, проект отправляется на доработку, это затягивает срок начала строительства. Застройщик не может обеспечить покупателям то, что обещал, из-за факторов, напрямую от него независящих.

Kirill Palichev

— Буквально на прошлой неделе, когда пришла очередная порция замечаний, связанными с поправками к закону, мы обсуждали их с Госстроем, — говорит заместитель главы администрации Уфимского района Кирилл Паличев. — Потому что каждое из них – это очередной сдвиг по формированию полного комплекта документов. Целый год уходит на проектирование, еще один – это рассмотрение на экспертном совете. Сейчас эти два процесса хотят сделать параллельными, тем самым сэкономить полгода. Насколько я понимаю, расширят полномочия республиканского Управления капитального строительства. Благодаря Госстрою многие процессы должны пойти гораздо быстрее.

Что делать с водой и канализацией

По словам Даниля Арсланова, исполнительного директора ДК «Порадом», затраты на создание коммуникаций, как правило, составляют треть от себестоимости строящегося жилья: «Стоимость малоэтажного жилья последние два года особо не корректируется. Я не думаю, что застройщики смогут ее снизить до того момента, пока основные затраты по части коммуникаций не возьмет на себя республика».

_MG_2656.jpg

– Уфимский район практически не обеспечен центральным водоснабжением и канализацией, — говорит Айрат Хабибуллин, ГК «Жилой квартал».— Нам не хватает генерального плана развития по этим направлениям. Если застройщик вышел на строительство большого комплекса, ему нужно определенное количество воды. Водозабор не резиновый: он может дать только определенное количество воды. Поэтому необходимо прорабатывать новые источники водоснабжения. А как это сделать, если земли, где можно было бы взять воду, уже не осталось?

Отсутствие подходящих земель – полбеды. Как оказалось, даже если застройщик нашел воду, то ее надо очистить, ведь в Башкирии у воды повышенная жесткость. Но он не может, так как недочеты в законодательстве делают строительство новых очистных сооружений практически невозможным.

— Статья №44 Водного кодекса говорит, что сброс сточных вод в зону санитарно-охранных зон источников питьевого снабжения запрещен, — развивает свою мысль Айрат Хабибуллин. —Эта зона покрывает 2/3 территории Башкирии. Оставшаяся треть – это поля, где нет ни рек, ни населенных пунктов. Получить там разрешение на место организации сброса, конечно, можно, но эти точки слишком далеки и неблагоприятны для населения.

_MG_2683.jpg

С 2014 года Айрат Хабибуллин пытается добиться поправок в Водный кодекс: пишет депутатам, получает ответы от комитета Совета Федерации по природопользованию. Они говорят: «Мы всё понимаем, это тормозит развитие всей России». Тем не менее ничего не предпринимают. Министерство экологии РБ тоже неоднократно выступало с предложением о поправке, но результата, к сожалению, нет.

По словам Кирилла Паличева были планы создания региональной коммунальной компании, которую собирались наделить полномочиями по вопросам согласования и получения технических условий на строительство коммуникаций.

— Пока речь идет о передаче существующих сетей, – говорит он.–Мы сейчас на стадии передачи сетей по ЖК «Новобулгаково» и ЖК «Миловский парк» в рамках поддержки замороженных строек. Если этих полномочий у компании нет, то логично было бы их расширить. Республиканский уровень значительно выше, нежели у муниципалитета или коммерческой структуры.

Решение проблем с водозабором и канализацией – это привлечение республики к многомиллиардным вложениям. Отдаленная перспектива, которая никогда не будет реализована даже на 80%. Евгений Фурс, исполнительный директор сервисной компании «Смородина», предложил альтернативное решение. Если государство не готово вкладывать миллиарды, чтобы решить масштабные инфраструктурные вопросы, то оно может субсидировать локальные инфраструктурные проекты.Еvgenij Furs

— Есть разные способы решения вопроса с канализацией, в том числе локальные очистные сооружения, — говорит Евгений Фурс.—Но инфраструктура, связанная с водоотведением и очистными сооружениями, нуждается в обслуживании. И все упирается в тарифы, которые нельзя повышать из-за запрета тарифного органа. Соответственно, все организации столкнутся с проблемами, потому что придется платить больше.

Из-за дороговизны Евгений Фурс выразил сомнение в целесообразности подвода центрального водоснабжения, посчитав, что проблему нужно решать локально.

Давайте говорить откровенно: питьевая вода из крана соответствует всем ГОСТам, но кто ее пьет? Все покупают питьевую воду. Ведь при купании и стирке можно пользоваться и технической водой. Поэтому в поселках нет такой тенденции, при которой нужны центральная канализация и водоснабжение. Многие роют колодцы. У нас есть и центральное снабжение со скважины, есть определенные очистные сооружения внутри домов, есть водоподготовка на насосной станции. Решение по канализации и воде может быть локальным.

Какие еще есть проблемы?

Тему строительства дорог относят к одной из двух самых злополучных российских проблем. Особенно с этим будут согласны жители коттеджных поселков. Модератор круглого стола Рамиль Рахматов не мог не поднять животрепещущий вопрос.Ramil' Rahmatov

— Если говорить про Нагаево, то многих покупателей отпугивают частые заторы на железнодорожном переезде, – сетует Рамиль Рахматов. –Время от времени то городские, то республиканские власти говорят, что будут построены новые переезды. Как это должно развиваться? Стоит ли вашим потенциальным клиентам бояться этих проблем?

Подчеркнем, что сегодня попасть в загородные поселки на юго-востоке столицы Башкортостана можно фактически лишь по одной дороге, которая лежит через железнодорожный переезд. Из-за этого самый короткий путь зачастую сильно загружен.

— Очень часто мы слышим от лиц из администрации города, что строить подземный переезд может только монополист Мостоотряд № 3, — говорит Даниль Арсланов.—Он застраивает сейчас направление Тимашево. После окончания работ он уже перейдет на строительство Нагаевского подземного переезда. Ориентировочный срок реализации – начало 2020 года. Когда будет решен этот вопрос, возрастет спрос, и строительство пойдет очень высокими темпами.Danil' Arslanov

— Шамонино считается объектом незавершенного строительства, поэтому у нас стоит острая проблема с уборкой снега, —  продолжает Рамиль Рахматов.— Муниципалитет говорит: «Ребят, извините, вы принадлежите Минземимуществу или вообще никому». Начинаем разговаривать с Минземимуществом, с Уфимским районом, но чиновники в неофициальном порядке признаются, что создавались общие согласительные комиссии, чтобы отдать хотя бы дорогу в оперативное управление, несмотря на то, что объект еще не достроен. Вот и выясняется, что на уровне сельского поселения, даже не района, администрация не хочет брать на баланс дорогу, потому что не хочет заморачиваться и отправлять трактор.

— В этой части прошло перераспределение полномочий, — объясняет Кирилл Паличев. — Мы направили письмо в Минземимущество по поводу передачи микрорайонов. Полномочия по дорожной деятельности и содержанию перешли к муниципалитету, средства были заложены в бюджет. Я думаю, проблема решится.

В этом году в России вступила в силу «мусорная реформа», и пока она работает с определенными сложностями. Участники круглого стола поделились своим мнением и по этому поводу._MG_2684.jpg

— В Иглинском районе поставили с 1 января контейнеры, — рассказал Евгений Фурс.—Баки, которые поставил регоператор, не подходят— не входят большие мешки. Это вроде мелочь, но люди привыкли копить мусор и потом выкидывать, поэтому мы оставляем большой контейнер, в семь кубов объемом. Это входит в наши сервисные услуги.

Он отметил, что так гладко идут дела не всегда. Например, в Октябрьском районе, по словам Фурса, проблема пока не решена. Нет мест сбора мусора, не приходят квитанции. Но пока участники рынка выражают уверенность, что со временем все устроится, будут приходить нормальные квитанции по прописке или по количеству владельцев.

Решать проблемы нужно сообща

На круглый стол с вопросами к застройщику «Жилой квартал» пришла инициативная группа «ЗубовоЛайф – 2». Они не смогли насладиться загородной жизнью, так как столкнулись со множеством проблем. Одна из них – центральная канализация.

— Застройщик обещал нам либо центральную, либо автономную канализацию, но ни в 2017, ни в 2018 году ее не запустили,— объясняет ситуацию Артем Агидуллин. — На данный момент к центральной системе подключен один из 400 коттеджей.

_MG_2686.jpg

— Проблемы есть и с водой,— дополняет Андрей Васильев. — Никто не знал, что она техническая. Она не предназначена для питья, в ней нельзя купать детей. Об этом мы узнали недавно, написав жалобу в Роспотребнадзор. Застройщик нас не слышит, поэтому мы пришли лично спросить, что будет сделано для исправления текущей ситуации.

— Нашим покупателям мы декларировали центральную канализацию. У нас был готовый проект, вся разрешительная документация на строительство опорного коллектора, очистных сооружений в речку Берсианку. Получив ордер, мы приступили к производству работ, но столкнулись с протестом группы лиц, проживающих в первом Зубово,—  вносит ясность Нина Трубина.

Люди с вилами добились прекращения работ по строительству очистных сооружений. Пришлось временно приостановить работы, но мы не бездействовали, а искали альтернативный путь. Им стало строительство очистных сооружений в речку Дёма 

— Сейчас идет согласование по земельным работам, по газораспределению, по подключению к центральной канализации с «Газпромом». В течение апреля получаем согласование, и далее идет подключение первых улиц. Мы столкнулись, не побоюсь этого слова, с необразованными людьми. Их страхи безосновательны, в речку бы поступала очищенная вода. У насесть согласование Минэкологии, Минприродопользования и Камского водохранилища.

_MG_2652.jpg

— Второй вопрос – про техническую воду, — взял слово Айрат Хабибуллин. — Сейчас разрабатывается проект собственного водозабора и водовода. Построен первый этап водопроводной насосной станции. Водоснабжение микрорайона «ЗубовоЛайф–2» на данный момент осуществляется от села Зубово, куда вода поступает с Чесноковки от Киешкинского водозабора. Этот водозабор снабжает все близлежащие микрорайоны, поселки и деревни. Разумеется, есть система очистки воды. Гарантирующим поставщиком вашей воды является ЖКХ «Шемяк». Там утвердили тарифы технические не из-за того, что вода плохая.

— Жильцами были самостоятельно проведены физико-химические исследования, — поясняет Нина Трубина. — Насколько я понимаю, единственный норматив, по которому были отклонения– это жесткость воды. Она должна составлять 7, а у нас– 9,4. Но нужно признать, что во всем Уфимском районе жесткая вода.

Все приглашенные участники пришли к единому выводу, что в течение еще нескольких лет весь рынок загородной недвижимости сосредоточится вокруг крупных коттеджных поселков и авторитетных застройщиков. А пока заинтересованным сторонам (администрации, застройщикам, инициативным группам) нужно объединить силы, чтобы жизнь за пределами городской черты стала настолько же комфортной, как и в городе.

Следите за нашими новостями в удобном формате - Перейти в Дзен , а также в Telegram «Однажды в Башкирии», где еще больше важного о людях, событиях, явлениях..
ПОДЕЛИТЬСЯ






важное