Общество

Разговор с экспертом: что будет с рынком недвижимости Уфы?

10:21 24 Августа 2015
Автор: Биктимир АБДРАШИТОВ
Все материалы автора
Разговор с экспертом: что будет с рынком недвижимости Уфы?
Фото Сергея Словохотова.
Едва в недвижимости Уфы наметились признаки «оживления», как новый скачок курса валют вызвал тревогу у всех участников рынка. О том, чего ждали эксперты, что получилось и как могут развиваться события дальше, ProUfu.ru поговорил с генеральным директором Сети агентств недвижимости «Эксперт» Еленой Андреевой.

Главный миф кризиса

- В конце мая на круглом столе в редакции ProUfu.ru вы прогнозировали улучшение ситуации на рынке недвижимости к августу/сентябрю этого года. С тех пор ваше мнение как-то поменялось?

- С начала августа мы действительно заметили позитивные изменения. Появилась первичная активность, пошли обращения, которые, правда, пока не приносят денег. Но это сигнал того, что мы вплотную приближаемся ко дну рынка. Я бы говорила об этом более уверенно, если бы не последний скачок валюты. Только вроде бы все успокоилось, мы привыкли уже к уровням валют, к цене – и опять тряхнуло. А это значит, что у людей может появиться снова страх, что цены на потребительские товары повысятся, плюс все эти санкции, политические события. Если бы всего этого не было, можно было бы более уверенно говорить, что в сентябре рынок начнет позитивное движение. Сейчас этот срок оттягивается, наверное, на октябрь.

- Можно ли ждать скачков цен на недвижимость осенью?

- Это самый главный миф, который появился на фоне кризиса в отрасли. Никаких обвалов и скачков на рынке быть в действительности не может. Рынок недвижимости всегда меняется медленно, так как на нем действует множество игроков, они не могут изменить цену или выйти/уйти с рынка одновременно. Рынок всегда растет или «приходит в себя» постепенно. Что может вызвать резкий рост цены? Резкое повышение интереса покупателей и, главное, их доходов. Но этого не будет, если только банки не начнут давать реальную ипотеку под 8-10% годовых. На это пока ни один из банков не готов.

Консолидация усилий игроков рынка

- Как ведут себя банки в сложившихся реалиях? Мягче ли стали условия для потенциальных заемщиков?

- Многие банки сделали универсальным отношение к объекту. То есть можно «одобриться» по ипотеке, а потом выбрать – первичку или вторичку будешь брать. Постепенно снижаются ставки. Так или иначе определяющим фактором является не цена квадратного метра, а платежеспособность населения. К сожалению, Уфа очень закредитована. Причем было бы хорошо, если бы у людей были ипотечные кредиты –это значит, что у человека есть своя квартира. А у нас люди в каких-то кредитных картах, потребкредитах, «быстрых деньгах» и так далее. Все это накапливает негативную кредитную историю.

Все игроки рынка в целом сейчас прилагали усилия: правительство – госпрограммой, застройщики – скидками и акциями, агентства недвижимости – объясняя уникальность сложившейся ситуации. Я не помню, чтобы на рынке можно было покупать объекты с такими скидками от застройщиков, как сейчас. На некоторые квартиры они достигают миллиона рублей. И на вторичном рынке тоже цены хорошо торгуются, торг уместен. Это говорит о том, что сейчас удобное время для покупки квартиры для жизни – минимум цен на вторичном рынке плюс возможность торга, скидки и акции у застройщиков

- Как выживают в это непростое время застройщики, как удается не замораживать стройки?

- Застройщикам помогла программа ипотеки с господдержкой – она привлекла какое-то количество покупателей, которые могли и не прийти. Плюс сами застройщики понимали, что им может не хватить денег, поэтому устраивали акции, позволяя людям уместиться в определенную сумму покупки или кредита. Третье – появились совместные программы застройщиков и банков, по которым застройщик компенсировал банку разницу в процентах ипотечной ставкой.

- Поэтому мы видим рекламу с цифрами в 5, 6, 7 процентов годовых по ипотеке...

- Совершенно верно. Эти ставки – не банковские. Они появляются из-за компенсаций застройщиком части ипотечной ставки с господдержкой в 11,5%. С точки зрения маркетингового хода это действует, но нужно понимать, что эта ставка действует только в первые годы выплат по ипотеке. Все это позволяло не останавливать стройки и создавать такую всеобщую «движуху». Это был пиар-ход государства с застройщиками и банками, который удался – единственное, я считаю, что он оттянул на себя некоторый спрос на вторичном рынке.

- То есть застройщик был готов пожертвовать своей прибылью, чтобы привлечь покупателей?

- Фактически да. Есть, конечно, опасения – не пострадает ли при этом качество строительства, но этот вопрос уже не ко мне.

Почему в Казани дешевле

- Сделки на вторичном рынке, вернее, их малое количество, тормозят рынок первички. Когда владельцы перестанут бояться «продешевить»?

- Вторичный рынок сам себя тормозит, поскольку он определяющий на рынке. Слышала мнение представителей госорганов, что господдержка по ипотеке специально предназначена только для сегмента новостроек, чтобы и поддержать застройщиков (не дать стройкам остановиться, не допустить замораживания), но и чтобы на вторичном рынке цены снизились. Т.е. по льготным ставкам ипотеки покупатели предпочитают купить новостройку, спроса на вторичном рынке нет, и цены начинают снижаться.
Но это привело к тому, что цены на вторичном и первичном рынке сближаются и инвестировать в новостройки сейчас невыгодно. То есть можно делать только на самом начальном этапе, когда цена низкая, стадия котлована, и инвестору страшно, достроят ли дом в срок, так как период длительный. Делать это могут только профессиональные инвесторы, готовые к риску, умеющие просчитывать долгосрочные вложения. А частные инвесторы, которые купили квартиры для себя на будущее, просто покупают квартиры и выбрасывают их на рынок аренды жилья. Например, они пытаются сдать квартиру, чтобы за счет этого гасить ипотеку. В итоге на рынке аренды сейчас перенасыщение объектами, а спрос ниже предложения. Это нонсенс, в сегменте случился фактически переворот соотношения спроса и предложения, до 2014 года такого не было, спрос на аренду жилья всегда был намного выше. Сейчас все хотят быть рантье и получать пассивных доход, но предложение аренды сейчас превышает спрос на рынке. Наступает эра «ручного труда», волшебных денег, падающих с неба, не бывает, как нет и рыночных ниш, где остались баснословные прибыли. С одной стороны, это хорошо – цена на жилье снижается, с другой стороны – для застройщиков плохо, потому что покупать квартиры с целью инвестиций стали меньше. Думаю, цена на вторичном рынке в сентябре может снизиться еще.

- Почему в Уфе такие дорогие квартиры? Средняя цена по городу – 55,6 тысячи рублей за квадрат (новостройки), «двушки» идут от двух и более миллионов. Для примера: в Челябинске «двушку» можно купить за 1,5 млн рублей, чуть выше цены в Казани.

- Жилье в Челябинске всегда было дешевле, чем в Уфе. В Казани цены примерно сопоставимые – критичной разницы я не вижу. Но в Уфе действительно недешевое жилье. Одной из причин является, думаю, менталитет – так исторически сложилось, что Уфа считается «богатым городом», Башкирия – «нефтяной республикой», где много обеспеченных людей. Ну и дело, конечно, в себестоимости строительства. В Уфе дорогая земля. Все строительство в центре связано со сносом и расселением жилья, а это очень затратно для застройщика. Плюс при освоении загородной территории земля есть, а коммуникаций нет. Т.е. совершить подвиг и сделать коммуникации, достаточные для серьезной стройки, – на это тоже нужно много денег. Еще влияние оказывает тенденция строить малоэтажные дома – себестоимость коммуникаций на дом здесь гораздо выше, чем, к примеру, для многоэтажного здания.

«Кризис в отрасли может быть возможностью для кого-то»

- Загородная недвижимость набирает популярность? Какая сейчас ситуация?

- Жилье за городом – не для каждого, т.к. приходится везти ребенка в садик в город, самому ехать туда же на работу, для этого нужен личный автомобиль. Для бизнес-класса – да, но для клиентов эконом-класса инфраструктура нужна на месте. С другой стороны, стоимость коммунальных услуг (отопления и т. д.) правильно построенного загородного дома становится ощутимо ниже стоимости комуслуг городской квартиры. Если в городе коммунальные услуги растут, счета растут, иногда ты не понимаешь, за что платишь. А тут уехал – выключил воду, перекрыл газ – все понятно. Сейчас продаются в основном только объекты эконом-класса.

- А в городе элитное жилье продается?

- С одной стороны, этот сегмент первым реагирует и последним выходит из кризиса. Но учитывая, что этот кризис отражается на бизнесе – мы видим, как магазины закрываются – это говорит о том, что бизнес-класс начинает испытывать проблемы. А именно эта часть населения с высокими доходами является основными покупателями на данный сегмент. В период кризиса какие-то элитные объекты могут быть проданы по той цене, которой в активный период рынка может не быть. Их вообще может не быть в продаже. В кризис иногда квартиры, продающиеся по необходимости, появляются по адекватной цене, и часто получается так, что кто-то ждет этого момента. Т.е. для кого-то кризис в отрасли может быть возможностью. Какие-то сделки в этом сегменте все равно есть.

- В сегменте коммерческой недвижимости какие ожидания сейчас?

- Рынок опустился до 30% в среднем с начала года. Здесь очень много зависит от собственников – если он не хочет терять арендаторов, он просто идет на уступки. В противном случае его помещение простаивает.

- Давайте подытожим: что делать в этих условиях обывателям, инвесторам?

- Что касается рядового обывателя, который покупает квартиру для жизни – на рынке есть снижение цен, есть торг. Когда дно будет пройдено, таких условий уже не будет. Пока такая ситуация есть, тем, кто берет квартиру для себя, нужно ее брать. Инвесторам выгодно вкладывать только на начальных этапах, потому что произошло значительное снижение цены на новостройки, но на более поздних этапах стройки она выше, приближена к средней цене вторичного рынка и инвестиционно непривлекательна. Так как еще нужно сделать ремонт. Желающим получить пассивный доход за счет аренды будет сложно, потому что спрос сейчас на нее минимален. В коммерческой недвижимости резко снизились цены и предложений много. Тем, кто хочет продать свой объект недвижимости слишком дорого, не стоит надеяться на волшебство, его на этом рынке не бывает. Нужно ориентироваться на средние уровни цен, объекты-конкуренты, их количество и особенности своего объекта. И не ждать сильной активизации рынка и роста цен осенью.

Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите CTRL+ENTER

Хочешь получать свежие новости от ProUfu.ru прямо в своем мобильном? Подпишись на нас в Telegram.

Читайте также
ПОДЕЛИТЬСЯ
Рекомендуемое
Новости партнеров

Свободная площадка




Контент