Экономика

Обзор рынка недвижимости: эксперт о самом дорогом и дешевом жилье Уфы

15:44 14 Сентября 2016 | Просмотры 4383
Автор: Кристина ХЛЫСТОВА
Все материалы автора
Обзор рынка недвижимости: эксперт о самом дорогом и дешевом жилье Уфы

Согласно данным агентства РиаРейтинг, Башкирия находится на 58-ом месте по доступности жилья.  Купить квартиру в Уфе для многих жителей по-прежнему остается несбыточной мечтой. Средняя стоимость типовой квартиры площадью 54 кв. метров в республике составила 2,9 млн рублей. Чтобы накопить на нее, семье с одним ребенком потребуется чуть более девяти лет.


О том, как сейчас обстоит ситуация на рынке жилья в Уфе и ее соседях, ProUfu.ru рассказала генеральный директор сети агентств недвижимости «ЭКСПЕРТ» Елена Андреева.

 


В Уфе снизились цены на "вторичку"


Как выяснилось, средняя цена на «вторичку» составляет 59.7 тыс.руб\кв.м. (Здесь и далее речь будет идти о типовых квартирах в преимущественно постсоветском жилом фонде, не входят в выборку новые дома бизнес-класса) 

- Цена вторичного рынка жилья за полгода снизилась на 2,5% и составила 59,7 тыс.руб/кв.м (в апреле – 60,9 тыс.руб/кв.м). А по сравнению с максимум  – на 14,4%. Максимум был в начале 2015 года, тогда цена составляла 68,3 тыс.руб/кв.м, - рассказала Елена Ярославовна.

Самые востребованные квартиры в обжитых местах стоят в среднем ниже 65 тыс.руб\кв.м. Северная часть города и более отдаленные районы –традиционно ниже средней цены рынка, центральные  - выше средней по рынку.


htmlimage.jpg

Так, например, если вы хотите купить квартиру в привлекательном районе (Центр, Зеленка, Проспект, Сипайлово, Черниковка) – придется выложить в среднем 61,3 тыс.руб/кв.м. Отдаленные районы – Шакша, Дема, Инорс, Затон, Нижегородка, будут ниже. Малосемейки площадью до 25 кв.м. – 68.7 тыс руб/кв.м.

Во втором квартале текущего года на рынке также наблюдается умеренный повышенный спрос. Часть покупателей, благодаря снижению цены вторичного рынка, продолжают предпочитать готовые квартиры.

111.jpg

 

В этом году доля продаж вторичного рынка чуть больше, чем первичного. Это связано с тем, что цены на новостройки и уже готовое жилье стали не сильно отличаться.

На вторичном рынке около 75% квартир покупается с использованием ипотечных кредитов.

Так, средняя цена однушки площадью 37 квадратов по городу составляет 2 150 348 руб. Двушку площадью 48,4 кв.м можно приобрести за 2 530 445 рублей. Средняя цена трешки 66 кв.м - 3 586 979 рублей.

Самую дешевую квартиру можно купить в Уфе по цене 920 тысяч рублей (малосемейка), а самую дорогую – 35 миллионов рублей.  Диапазон цен в Уфе  – от 21 до 175 тыс. руб за кв.м.

Сейчас, по словам Елены Андреевой, чуть подешевели отдаленные районы -  из-за массовой застройки и снижения платежеспособности людей.

Цены по районам и типам представлены в таблице ниже. Средняя стоимость квартиры приведена в млн.руб, цены кв.м. - в тыс.руб.

Район

Центр

З.Роща

Проспект

Сипайлово

Черниковка

Затон

Инорс

Дема

Шакша

Прочее

ИТОГО

Средняя цена т.р.\кв.м

69.2

66.1

63.6

60

52

50.1

55.6

51.6

42.2

46.2

59.7

Ср ст-ть квартиры

4687

4129

3298

3567

2539

2810

2793

2707

2014

2105

3311

1-комн

65

82

94

46

113

33

87

52

11

10

615

т.р.\кв.м

67.8

68.3

64.2

63.1

57.9

53.7

56.1

54.4

44

48.4

61.7 

2-комн

76

85

173

36

162

18

37

52

15

7

687

т.р.\кв.м

70.1

62.8

61.1

61.5

51

47.5

54.3

50

42.9

47.7

 59.2

3-комн

83

73

84

68

88

15

34

23

15

9

514

т.р.\кв.м

67.8

63.1

58.1

57

48

46.6

53.1

51.1

38.9

36.6

 56.9

Ориентировочные средние цены, площади и диапазоны по типам квартир ( включая все типы и районы)

Тип

Диапазон цены квартир, тыс. руб

Диапазон цены кв.м. тыс. руб

Диапазон площади квартир, кв.м

Средняя площадь квартиры, кв.м

Средняя цена квартиры тыс. руб, исключая самые дорогие

1-комн

От 1200 до 5200

29 - 107

22 - 77

37

2150

2-комн

От 1580 до 7400

24.1 - 110

30 - 120

48

2530

3-комн

От 2050 до 22050

21 – 107.8

43 - 210

66

3500

Многокв

От 3200 до 35000

35 - 175

62 - 204

92

6670

Итого

От 1200 до 35000

21 - 175

22 - 210

54.3

3100

 

-  Цена метра "вторички" медленно, но все же преодолела порог в 60 тыс.руб за кв.м. Пока все предыдущие прогнозы оправдали себя. Во втором полугодии 2016 года - продолжение тренда с медленным снижением. Темп снижения будет таковым, чтобы поддерживать текущую активность рынка. Осенью будет небольшая сезонная активизация на рынке жилья.

 Но выразится она, скорее, в количестве сделок, чем в заметном ценовом тренде, - рассказала Елена Ярославовна.- Текущий ценовой тренд на медленное снижение настолько силен и поддерживается всеми видами новостей – экономических, политических, даже «геопатологических», что для его перегиба должно произойти как минимум, улучшение экономических показателей жизни граждан, как максимум - еще что-то глобальное и позитивное в отношении страны в целом. Возможно, таким фактором могут стать результаты выборов-2016. Пока же снижение цены – плюс для граждан.

Есть еще и другой фактор, который поддерживает текущий ценовой тренд - большое количество изменений в законодательстве, прямо и косвенно связанных с рынком недвижимости. Этой весной их было очень много. Это нотариат, электронный документооборот, отмена некоторых типов документов, ужесточение контроля, в том числе налогового, кадастровый учет и т.д.

- Все это для большинства граждан скорее проблемы и затраты, например, на нотариуса, и лишь через пару лет все нововведения как всегда с запаздыванием, станут привычными. Затраты так или иначе включаются в общий бюджет сделки. Пока даже профессионалам не так просто убедить граждан, что все сильно изменилось. И то, что вчера было можно, сегодня стало нельзя. А с 2017 вступает в силу еще «пачка» нормативных актов, - объяснила Елена Андреева. Пока же на рынке происходит максимальное сближение средних цен первичного и вторичного рынка.

Темпы снижения рынка в зависимости от внешних и внутренних факторов последние полгода колеблются от 0.3 до 2 % в квартал, а это значительно меньше, чем 2015 году. Из-за сокращения предложения мы не ожидаем значительного снижения цен в ближайшее время. Оно продолжится теми же темпами, рынок будет существовать около средней цены в 58- 60 тыс руб/кв.м. Прогноз ценового дна на уровне ниже 62 тыс руб/кв.м. продолжает подтверждаться (см.статью августа 2015 и все последующие). Однокомнатную хрущевку в хорошем состоянии уже можно купить в Черниковке за 1500-1600 тыс руб. В чем-то жилье благодаря кризису все-таки стало доступнее…

 Вкладывать деньги в строящееся жилье стало невыгодно

- Раньше было выгодно вкладываться в строящееся жилье и потом продавать его уже готовое, получая прибыль. Сейчас из-за минимальной вилки  цен между вторичным и первичным рынком, уже далеко не каждый может быть инвестором. Учитывая также особенности налогообложения и учета, инвестировать стало гораздо сложнее. Также особенностью Уфы является необходимость учитывать развитие генплана и интенсивности застройки.

Вот, к примеру, после массовой застройки Инорса квартир, в том числе, купленных с инвестиционными целями, стало так много, что продать их по среднерыночным ценам уже практически невозможно. Плюс необходимо учитывать сроки сдачи объектов, текущие риски строек и еще кучу разных факторов. А при микрорайонной застройке, как выразился один из потенциальных инвесторов «из текущего 2016 года - 2019 год сдачи пока совсем не виден», - объяснила нам эксперт.

Средняя цена за квадрат в новостройке – 57,5 тысяч рублей

Средняя цена квадратного метра всех новостроек с учетом известных проектов в пригородах – 57,5 тысяч рублей, снижение с начала 2015 года составило 5,3%

Средняя цена новостройки по городу – 3093,8 тысяч рублей. Доля маленьких по площади квартир уменьшилась. Средняя площадь выборки – 53.8 кв.м.

 

 

Центр

З.Роща

Проспект

Черниковка

Затон

Инорс

Дема

Прочее, пригороды

Всего

Ср. цена

73.9

59.6

59

54.4

47.9

49

51.7

52/37.5

56.4


А как обстоят дела у соседей?

Нашу Уфу очень любят сравнивать с соседней Казанью.

В столице Татарстана средняя цена за квадрат типовой квартиры составляет 65-70 тысяч рублей. Это выше уфимских цен. Конечно, и доходы, и уровень жизни там получше.

Если в Уфе за однушку придется выложить в пределах 1700-2100 тыс.руб., то в Казани- 2100-2300. Уфимские двушки в среднем на 200 тысяч дешевле, трешки на 400-500 тысяч. Между Уфой и Казанью в разрезе цен стоит Пермь. Там жители могут купить квартиру ниже казанских цен, но выше уфимских. А вот в Оренбурге и Чебоксарах жилье гораздо доступнее. Средняя цена за квадрат  составляет в Оренбурге – 38-41 тыс.руб/кв.м., в Чебоксарах – 40-45 тысяч.

Во втором по величине городе Башкирии – Стерлитамаке цены вдвое дешевле - 30-33 тысяч рублей за квадрат. Средняя цена однушки – 1 100 000-1 200 000 рублей, двушки – 1 300 000-1 600 000, трешки – 1 800 000 – 2 100 000 рублей. (см.таблицу – по возрастанию цен).

Город

Средняя цена кв.м. типовые квартиры

Цена 1-комнатной типовой

Цена 2-комнатной типовой

Цена 3-комнатной типовой

Население, чел

Березники

25 - 32

900 - 1300

1000 - 1800

1400 - 2500

146 тыс

Салават

28 - 30

1050 - 1100

1250 - 1280

1350 - 1600

154 тыс

Стерлитамак

30 - 33

1100 - 1200

1300 – 1600

1800 - 2100

280 тыс

Соликамск

30 - 33

1000 - 1200

1200 – 1500

1500 - 1800

95 тыс

Ялуторовск

30 - 34

1100 - 1300

1100 - 2100

1700 - 3300

40 тыс

Балаково

34 - 36

1200 - 1300

1700 - 1800

2000 - 2500

192 тыс

Нефтекамск

34 -35

1000 - 1400

1400 - 1800

1750 - 2000

125 тыс

Оренбург

38 - 41

1350 - 1600

2100 - 2300

2500 - 2800

560 тыс

Чебоксары

40 - 45

1600 - 2100

2000 - 3500

2300 - 5000

480 тыс

Карелия, г. Костомукша

50 - 52

1350 - 1500

1700 – 2100

2500 - 2800

30 тыс

Архангельск

55 - 65

2000 - 2300

2700 – 3100

3200 - 3700

351 тыс

Уфа

59 - 62

1700 - 2100

2400 - 2900

2900 - 3500

Около 1 млн

Пермь

60 - 70

1800 - 2100

2100 - 2500

2600 - 3100

Около 1 млн

Казань

65 - 70

2100 - 2300

2600 - 3000

3300 - 4000

1,2 млн

- Прежде всего, средняя цена зависит от исторически сложившегося соотношения факторов: типа застройки и географического положения, природного рельефа города. Это формирует себестоимость строительства. Сюда же можно отнести и климатическую зону – Также стоимость жилья зависит от того, какова доля типовых стандартных квартир (домов советского фонда) в застройке города, - объяснила Елена Андреева.

Напомним, ранее эксперты Национального бюро кредитных историй подсчитали, сколько должны зарабатывать семьи, чтобы иметь возможность взять ипотеку и выплачивать кредит. В среднем по стране размер дохода составил 73,2 тысячи рублей в месяц. Жителям Башкирии необходимо иметь 60 тысяч рублей на семью при среднем размере кредита в 1,5 млн рублей, рассчитанном на 14 лет.

По данным Башстата, в первом полугодии размер средней заработной платы в республике достиг 26,8 тысячи рублей. С учетом двух работающих членов семьи суммарный доход составит 53,6 тысячи рублей, что не дотягивает до минимальной планки в 60 тысяч рублей.

Снижение доступности ипотеки для населения, учитывая увеличение рекомендованного семейного дохода, зафиксировано в Татарстане, Республике Коми и Челябинской области. В Татарстане, кстати, семье необходимо зарабатывать 58 тысяч рублей, в Ульяновской и Самарской областях – 59 тысяч рублей, в Челябинской и Кировской – 50 тысяч рублей, в Нижегородской области – 68 тысяч, Мордовии – 73,5 тысячи. В Москве – 150 тысяч рублей.

А вы что думаете по этому поводу? 

Есть ли у вас возможность приобрести жилье для себя или своей семьи?

Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите CTRL+ENTER

Хочешь получать свежие новости от ProUfu.ru прямо в своем мобильном? Подпишись на нас в Telegram.

Читайте также
ПОДЕЛИТЬСЯ
Рекомендуемое
Новости партнеров

Свободная площадка




Контент