Экономика

Эксперт: При упоминании об Уфе инвесторы бегут без оглядки

12:18 05 Октября 2016
Автор: Кристина ХЛЫСТОВА
Все материалы автора
С каждым годом в Уфе появляется все больше мест для шопинга - почти ежегодно в столице открывается новый торговый центр. 

Большинство из них пустуют. О том, нужны ли в таком количестве уфимцам торговые площади, почему провалился обновленный проект "Гостиного двора" в столице и почему город не может привлечь крупных инвесторов, мы поговорили с исполнительным директором компании «М 7», членом экспертного совета по редевелопменту Российской гильдии управляющих и девелоперов Виктором Перепелицей.
Эксперт: При упоминании об Уфе инвесторы бегут без оглядки

«Люди уже привыкли экономить на всем»


- Как Вы считаете, как сейчас обстоит в Уфе ситуация с торговыми центрами в соотношении количество-качество?

- Именно качественных объектов городу не хватает, по общему количеству всех видов и типов торговых центров, моллов и рынков, город Уфа отстает от ближайших соседей: Екатеринбурга, Самары, Челябинска, Казани. Непростое время в экономике страны определило «кто есть кто?», отчетливо видно, куда уходит покупатель, кто остается с пустующими площадями. Лучший индикатор любого рейтинга – количество пустующих помещений.

В городе Уфа за 2015 год – II квартал 2016 года открылось 3 торговых объекта – долгое время замороженный ТРК «УльтраСитиМолл», после редевелопмента МФК «Яй» и реконцепции ТК «Гостиный двор». В связи с проблемами управления, финансовой моделью, неправильным анализом современных трендов и общего понимания ситуации на рынке торговой недвижимости, все стартовали неудачно. «УльтраСитиМолл» и «Яй» имели преимущество в том, что у них был якорный оператор - гипермаркет «Лента».

«Гостиный двор» в настоящее время фактически потерял всех арендаторов, изначально утопическая концепция «Фреш-маркета» для данной локации, предсказуемо не сработала. На ближайшие 1-2 года на стадии проектирования, строительства или реализации, крупных проектов не заявлено. Большинство действующих объектов требуют серьезного обновления, а часть - полного переформатирования и ухода в другой сегмент. Даже относительно небольшие по затратам меры могут повысить лояльность существующих посетителей и увеличить посещаемость торгового центра.

MG_2604.jpg

- Уфа достаточно насыщенный по торговым центрам город. Почему в столице так много ТЦ пустуют? Как в ближайшие годы будет меняться рынок аренды, по Вашему мнению?

- Любой торговый центр имеет основную задачу - «доставку» посетителей до операторов. Можно сказать, что ритейлер платит не за квадратные метры, а за количество доставленных в его магазин человек, совершивших именно у него покупку.

Таким образом, основные трудности, которые испытывают большинство предприятий торговли – это уменьшение количества покупателей и среднего чека, снижение уровня конверсии покупок (соотношение количества действительных клиентов, осуществивших покупку с числом потенциальных клиентов.).

Если не углубляться в макроэкономические показатели стоимости нефти, то основная причина снижения индекса потребительской активности - отрицательная динамика всех отраслей экономики. Потребители закончили корректировку своих бюджетов, доля экономящих на основных продуктах людей составила 70%.

«Потребительский индекс Иванова» (индекс потребительской уверенности, введенный в оборот в 2013 году Сбербанком. Отражает текущие потребности и ожидания россиян со средним уровнем дохода. Учитывает динамику таких показателей, как потребительские расходы, сбережения, потребительское поведение и уровень потребительской уверенности в целом, - прим.ред.)

указывает на значительное восстановление индекса потребительской уверенности – с минус 22% в I квартале 2015 года до минус 14% в II квартале. Люди стали привыкать и адаптироваться к текущей экономической ситуации, возросло количество сетей, где они делают покупки, покупается больше скидочных товаров, экономить стали на всем, а не только на продуктах питания.

Оборот розничной торговли падает, многие торговые операторы пересматривают свои планы по развитию, и ряд международных брендов даже покинули российский рынок. 

Из-за высоких рисков и сложностей при планировании финансовой стратегии ритейлеров активность развития новых брендов на российском рынке упала в 2015 году. Большинство международных игроков приостановили свои планы по экспансии (расширению) в Россию и отдали приоритет другим развивающимся рынкам. Тем не менее, несмотря на негативный фон, многие ритейлеры по-прежнему считают российский потребительский рынок слишком крупным для того, чтобы его игнорировать. Глобализация крупных ритейлеров продолжается. Активное развитие показывают сети ценовых сегментов «средний» и «эконом».

Другие сети, ради сохранения устойчивых позиций на рынке, продолжат сокращать нерентабельные торговые точки в регионах, что может привести к дальнейшему росту доли вакантных площадей на отдельных рынках и увеличению сроков заполняемости новых торговых центров.

Розничные операторы стали более тщательно подходить к выбору и оценке локации для размещения торговых точек. Тренд на оптимизацию бизнеса и закрытие неприбыльных торговых точек со стороны ряда ритейлеров, будет сохраняться.

- Как эта ситуация изменится в ближайшие пять лет? А в долгосрочной перспективе?

- Классификация, механизмы и этапы развития российской торговой недвижимости аналогичны с мировыми, только мы лет на 15 отстаем. Торговые центры в России и других странах мира теряют клиентов, вымирают и понемногу перестают быть такими, какими мы их привыкли видеть. С чем это связано - электронная коммерция находится на подъеме, все больше людей предпочитают покупать в онлайн-магазинах, подростки меньше стали ходить в торговые центры. Из-за этого они постепенно теряют статус места, в котором можно весело провести время с друзьями. Идет изменение потребительских качеств, от крупных торговых центров в сторону более мелких, районных.

В обозримом будущем большая часть розничных торговых точек превратится в шоу-румы, некое выставочное пространство, где посетители будут рассматривать, выбирать и примерять товар или просто забирать из точек выдачи. Безусловно, будут расширяться все виды и типы предоставляемых дополнительных услуг торговым комплексом.

_MG_2463.jpg

- Какой формат торгового центра в Уфе заведомо обречен на успех?

- Однозначно, будущее за многофункциональными центрами. Сегмент МФК – реалии нашего времени, людям удобно получать как можно больше функций в одном месте: провести переговоры, посидеть в кафе, сходить в спортзал, помыть машину, отправить водителя встретить в аэропорту бизнес-партнера и привезти его на встречу – все это позволяет сэкономить время. Те люди, которые сейчас покупают офис, хотят не только получить удобное помещение для ведения бизнеса, но и как можно больше необходимых для жизни сервисов вместе с ним.

Усиление конкуренции на рынке, нехватка земли в центральных частях крупных городов и желание увеличить инвестиционную привлекательность объектов породили новый тренд в мировом строительстве – возведение многофункциональных комплексов. Проекты многофункционального назначения дают возможность не только диверсифицировать (минимизировать) риски, но и попробовать свои силы в различных сегментах недвижимости. 

В то же время, многофункциональные комплексы являются очень сложным форматом, требующим взвешенного подхода к анализу, выбору и распределению функций, поскольку ошибки в просчетах могут повлиять на востребованность и успешность работы всех без исключения сегментов комплекса.

Можно сказать, что началась новая эпоха на рынке недвижимости, хотя сама идея не нова. Многофункциональность очень четко начала прослеживаться еще в 17-18 веке – это первые купеческие лавки (1-этаж - лавка, 2 этаж внаем и на 3 этаже купец жил), гостиные дворы - церковь, таможня, жилые помещения, административные, торговые, выставочные комплексы фактически имеют многофункциональное значения.

В современном виде проекты, в основе которых лежит синергия разных форматов недвижимости, пришли в Россию из-за рубежа. По всему миру МФК уже реализованы и продолжают активно строиться. Одним из лидеров в этом направлении являются США.

Многофункциональные комплексы и объекты смешанного назначения предполагают генерирование дохода от различных сегментов недвижимости в сопоставимых пропорциях. Практически любой крупный современный проект недвижимости: жилой комплекс, торговый центр, офисное здание или гостиница, как правило, включает в себя несколько типов недвижимости - например, гостиница или офисный центр, редко когда обходятся без магазинов. Однако объектами смешанного назначения в полной мере могут считаться только те, в которых различные компоненты работают независимо друг от друга, а не просто являются дополнительной услугой для арендаторов (как магазин канцтоваров или кафетерий в бизнес-центре).

В Уфе тренд многофункционального формата набирает популярность, торговые центры добавляют образовательные, офисные, развлекательные, сервисные функции, отчасти от безысходности, теряя арендаторов, отчасти, следуя современным реалиям. Качественных многофункциональных объектов в Уфе сейчас нет.

Большую популярность набирают небольшие «районные» объекты, девелоперы постепенно переходят от строительства крупномасштабных проектов к проектам меньшего размера. Строятся не супер-региональные или региональные торговые центры, а объекты районного масштаба, размер торгового центра уменьшается во всех группах городов. В перспективе естественный отбор и эволюция торговой недвижимости оставит несколько форматов, естественно, многофункциональный комплекс, суперрегиональный (площадью более 100 000 кв.м) и небольшие районные объекты (5000 -10 000 кв.м).

 

Уфа на седьмом месте по количеству торговых площадей


- На каком месте находится Уфа по совокупному количеству торговых площадей по России?

- Средняя площадь существующих ТЦ в целом по стране составляет 36 174 кв. м, а средний размер торгового центра, заявленного к вводу в 2016 г. – 31 109 кв. м. Обеспеченность города Уфы качественными торговыми площадями составляет 443 кв. м. на 1 тысячу человек, учитывая отдельно стоящие объекты - 2 гипермаркета «Магнит», «Metro», «Лента», «Касторама», «Декатлон», «Окей» и вновь открытые «ULTRA Сити Молл», МФК «Яй». После планируемого открытия отдельно стоящих гипермаркетов «Декатлон» и «Лента» в 2016 году, данный показатель составит 454 кв. м, это 7-8 место среди городов-миллионников.

MG_2550.jpg

- Какой город Вы можете поставить в пример по организации работы торговых центров, площадок?

- Высокий уровень конкуренции стимулирует девелоперов и собственников, создавать и реновировать (возобновлять) в качественный формат свои объекты. Уфа исторически находилась в зоне низкоконкурентной среды, поэтому развиваться не хотелось и не требовалось, только последнее время ощущается положительная динамика. Если не учитывать объекты Москвы и Санкт-Петербурга, на мой взгляд, город Екатеринбург, безусловно, лидер по качественным торговым объектам, не отстаёт Самара, хорошо подтянулся Челябинск.

- Чего не хватает Уфе?

- Открытости, прозрачности для ведения бизнеса. Многие крупные инвесторы, когда им говоришь название региона, сразу поднимают руки - только не Уфа. Двойные - тройные стандарты, смена правил игры в процессе, отторгает все желание вкладывать деньги. Будет инвестиционная привлекательность, будут деньги и идеи.

- Как будет развиваться Затон-Забелье?

- В долгосрочной перспективе, единственный и верный путь для дальнейшего развития города Уфы остается направление Дема-Забелье. Да, это не самый дешевый путь -  требуется построить или реконструировать множество объектов инженерной инфраструктуры: водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и электроснабжения. На всё требуется значительные средства.

Запуск второго Затонского моста станет катализатором для застройщиков, привлекательность района и капитализация земельных участков увеличится.

Если помните, то 15-20 лет назад, Сипайлово был самым бесперспективным районом города. Сейчас же, все крупные ритейлеры мечтают открыть там свою точку, потому что уровень продаж считается одним из самых больших, за счет высокой концентрации платёжеспособной части населения города. Моё мнение, что Забелье в среднесрочной перспективе имеет огромный потенциал и станет мощным, привлекательным, экологичным районом города. Места для правильного развития, более чем достаточно.

_MG_2494.jpg

Но не надо забывать и об Уфимском полуострове, промышленные территории занимают сотни гектар, практически 30-40% города, большинство из которых практически не используются и превратились в хаотичную свалку, складскую зону, как раковая опухоль на теле города.Вступивший в силу 1 января 2017 года закон «О комплексном развитии промзон», точное название звучит так «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», позволит заняться и этими территориями. Главное, конечно, желание властей и возможности инвесторов. 

После реновации, редевелопмента промышленных зон, городская инфраструктура приобретет дополнительные общественные пространства, жилые площади, объекты соцкультбыта, дороги и парковки, которые расположатся на бывших промышленных территориях, таким образом будет улучшаться экологическая ситуация в городе. Благоприятная и безопасная городская среда, кроме улучшения качества жизни, влияет на общий инвестиционный климат. Как правило, увеличение миграционных намерений населения происходит именно из депрессивных промышленных зон.

В рамках комитета по редевелопменту Российской гильдии управляющих и девелоперов, членом которого я являюсь, проводим работу по анализу промплощадок, их стандартизации и концептуальных решений по возможной реализации в общероссийском масштабе.

 

«Количество малых предприятий с каждым годом сокращается в геометрической прогрессии»


- Как Вы думаете, когда случится такое, что большие торговые центры и крупные ритейлеры вытеснят с рынка мелких предпринимателей: киоски, магазинчики и т.д.? Что Вы думаете о проблеме малого бизнеса в республике? Как начинающим предпринимателям спасти свой бизнес?

- Смещение потребительских предпочтений в сторону крупного сетевого ритейла прослеживается уже давно, экономический кризис только ускорил данную тенденцию. Проникновение в потребителя торговыми сетями близко к критической доле. Малому и среднему бизнесу тяжело конкурировать с федеральными и международными торговыми сетями. Глобализация торговли – это мировая проблема, некоторые страны пытаются оказать поддержку малому бизнесу, ограничивая время, площадь и место работы крупных ритейлеров. Проблема системная, для властей не удобная, все хотят быть хорошими для потребителей, поставщиков и ритейлеров. 

Может наступить такое время, когда будут только 2-3 торговые сети в каждом направлении.  Альтернативных вариантов для покупок просто не будет. Во всем мире давно уже поняли, что малый бизнес, основа любой экономики и постоянно наращивают количество малых и средних предприятий.

К сожалению, в Республике, кроме слов и утопических идей, как «Автобус стартапов» и подобных фантазий, реальной поддержки нет, всем интересны крупные инвесторы и проекты. Количество малых предприятий с каждым годом сокращается в геометрической прогрессии. Действительно «малышам» трудно конкурировать в общем сегменте торговли. Им остается занимать те ниши предпринимательской среды, которые крупному бизнесу не интересны: сервисные, образовательные услуги.

- Есть ли место для новых франшиз в Уфе?

- Интересные, качественные, с понятной финансовой моделью франшизы, городу нужны. При покупке франшизы особенно тщательно стоит обращать внимание на опыт на рынке. Большинство представляемых брендов, кроме красивых логотипов и бренд-буков, не имеют за собой ни технологий, ни бизнес-процессов. Должны пройти десятки лет в работе бизнеса, прежде чем можно будет продавать франшизу и уверенно говорить, что она будет работать.

- Расскажите о своих проектах в Уфе? С каким сложностями Вы столкнулись при их реализации?

- Не скрою, что лично мне интересно работать с крупными, сложными проектами. Да, сейчас на рынке ситуация не лучшая, «замирание» потребительской активности, пересмотр планов по региональной экспансии, текущие условия кредитования и сохраняющийся спад в экономике России не способствуют началу строительства новых проектов. Изменение общих предпочтений и трендов на рынке торговой недвижимости требует существенных пересмотров планов и концептуальных решений по проекту «7 Mall».

В этом году мы начали реализацию нового проекта в г. Уфа «реновация территории Конди», бывшая кондитерская фабрика, проданная итальянцами группе инвесторов.

Данный проект предполагает создание Многофункционального комплекса, включающего в себя следующие объекты: торгово-офисный комплекс с апартаментами, спортивные, медицинские и оздоровительные объекты. Реализация проекта будет являться катализатором обновления всей промышленной территории, ограниченной улицами Обской, Менделеева, Генерала Горбатова, общей площадью 36 га.

Покупка промышленной площадки с целью ее реновации для строительства жилья и коммерческой недвижимости выгодна, прежде всего, по той причине, что, как правило, на ней уже существует объект недвижимости. А это намного облегчает задачу девелопера по редевелопменту. Будь то здание бывшей фабрики, склада или завода, право собственности на него уже зарегистрировано, так что риски, связанные с оформлением правовых документов, попросту отсутствуют. Имеются и функционируют инженерные сети, соответственно проблем с покупкой мощностей энергоносителя нет или они существуют в ограниченном объеме. Таким образом, застройщику намного проще привлечь заемные средства в свой проект.

В результате потенциальные покупатели, скажем, тех же апартаментов или офисов, получают их в собственность практически сразу, а это значит, они могут передать эту недвижимость в залог или распорядиться ею любым другим способом: перепродать, оставить в наследство, подарить и пр. При строительстве объекта "с нуля" полноценной возможности распорядиться своим имуществом нет, пока здание не будет сдано в эксплуатацию, а право собственности не будет зарегистрировано.

Зачастую при редевелопменте за счет более продвинутой стадии готовности проекта гораздо ниже риск "заморозки" строительства, его отмены или несвоевременной сдачи в эксплуатацию, чего так боятся многие покупатели на первичном рынке. От такого рода рисков в случае редевелопмента застрахованы все: и инвесторы, и застройщик, и конечный покупатель. По сути, здание вообще может даже не выводиться из эксплуатации, соответственно, нет риска, что оно долго не будет введено в эксплуатацию.

- С какими трудностями Вам приходится сталкиваться чаще всего?

- Трудностей при реализации любого девелоперского проекта очень много, независимо от региона присутствия. Простых вещей в ритейле и проекте не бывает, все важно!

Все секреты, проблемы, хитросплетения девелоперского бизнеса расскажу в своей книге, рабочее название «Как мы делали проект!», через несколько месяцев постараюсь завершить.


Справка

Виктор Перепелица окончил нефтяной университет архитектурно-строительный факультет. Дополнительное образование: Управление проектами компании на основе стандарта PMI PMBOK 4th Edition; Менеджмент Магазина. Автор нескольких методических пособий по развитию, открытию и работе торговых сетей. 

С 2004 по 2010 годы занимался реализацией более 60 проектов в различных регионах РФ в сфере коммерческой недвижимости и ритейла.

2004-2010 – директор по развитию, директор различных розничных сетей

2010 – начало реализации проектов строительство административного офисного центра в Уфе площадью более 4 тысяч квадратных метров; "М 7 Молл" - площадью более 66 тысяч квадратных метров.

2014 - преобразование промышленных территорий - реновация промплощадки "УЗЭМИК".

2014 - член общественного совета Государственного комитета по торговле и защите прав потребителей.

2016 - член Экспертного совета по редевелопменту Российской гильдия управляющих и девелоперов.

А вы согласны с мнением Виктора Перепелицы?

Нашли ошибку в тексте?
Выделите ее и нажмите CTRL+ENTER

Хочешь получать свежие новости от ProUfu.ru прямо в своем мобильном? Подпишись на нас в Telegram.

Читайте также
ПОДЕЛИТЬСЯ
Рекомендуемое
Новости партнеров

Свободная площадка




Контент